나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1897 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 526-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은감정 · 평가일 2024.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 대전덕명하우스토리 네오미아아파트 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연수원, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되었으며 근린샹가및다가구주택지대로서의 일반적 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 상가주택및 다가구주택지대로서의 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 남동측 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 다가구주택및 소매점용도의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2012-06-29)(덕명지구), 지구단위계획구역(2012-06-29)(덕명 지구 도시개발사업) , 소로3류(폭 8m 미만)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 중로1류(폭 20m- 25m)(2012-06-29)(덕명지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(2012-06-29)(덕명지구)<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계 등의 확인은 지적도등본, 일반건축물대장상 건축물현 황도 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건(사용승인일: 2023.2.8)으로서
외벽: 콘크리트위 치장벽돌등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지, 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호마감임.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택 용도의 건물로서 일반건축물대장상
1층 제1종근린생활시설(소매점),(소매점:계단실),
2층 단독주택(다가구주택:4가구),
3층 단독주택(다가구주택:4가구),
4층 단독주택(다가구주택:3가구)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 도시개스설비, 승강기설비, 화재탐지및소화설비 등 된 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

본건 1층에 필로티주차장, 옥상에 누다락 옥탑 등이 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 설비 및 이용상태 등은 일반적인 이용을 기준으로 일반건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사, 개략적인 측정 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람,

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경1897 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 526-3

용도: 근린주택 (근린생활시설 및 다가구주택)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한밭새마을금고 (추정)

주의사항: 일괄매각

1.2. 면적 및 평가액

토지면적: 518.80㎡ (약 156.92평)

건물면적: 769.42㎡ (약 232.67평)

감정가: 2,963,511,140원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치하며, 대전덕명하우스토리 네오미아아파트 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트, 연수원, 다가구주택, 주상용건물, 근린생활시설, 임야 등으로 다양하게 형성된 지역입니다. 근린상가 및 다가구주택지대로서의 일반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 상가주택 및 다가구주택지대로서의 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(덕명지구), 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m- 25m), 가축사육제한구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 2일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2023년 2월 14일 접수된 한밭새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 본 경매로 인해 대부분의 권리(을1, 을2, 갑9, 갑10, 갑11)가 말소될 예정입니다.

건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 이 역시 본 경매로 인해 말소될 예정입니다. 일부 주택임차권(을6, 을3, 을4, 을5, 을7)도 말소 처리됩니다.

3.3. 임차인 현황

총 18명의 임차인이 등록되어 있으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* (101호)(주)티케이: 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2023-08-29, 확정 2024-04-12, 배당 2024-04-24. 대항력: 없음.

* (201호)박정현: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-20, 확정 2023-08-24, 배당 2024-03-11. 대항력: 없음.

* (202호)김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-11, 확정 2023-04-24, 배당 2024-05-24. 대항력: 없음.

* (203호)이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-10, 확정 2023-06-13, 배당 2024-03-05. 대항력: 없음.

* (204호)진상호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-26. 대항력: 없음.

* (301호)이 : 보증금 40,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023-07-26, 확정 2023-07-26, 배당 2024-05-10. 대항력: 없음.

* (301호)이 : 보증금 40,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023-08-08, 확정 2023-07-28, 배당 2024-03-12. 대항력: 없음.

* (302호)표정우: 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2023-04-11, 확정 2023-04-11, 배당 2024-03-04. 대항력: 없음.

* (303호)민순애: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-15. 대항력: 없음.

* (303호)허성숙: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-15, 확정 2023-02-15, 배당 2024-03-15. 대항력: 없음.

* (304호)박경용: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-08-07, 확정 2023-07-14, 배당 2024-04-29. 대항력: 없음.

* (401호)허윤정: 보증금 20,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입 2023-04-26, 확정 2023-05-12, 배당 2024-04-09. 대항력: 없음.

* (402호)홍은택: 보증금 240,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-17, 확정 2023-02-17, 배당 2024-03-07. 대항력: 없음.

* (403호)장경규: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-13, 확정 2023-03-13, 배당 2024-04-05. 대항력: 없음.

* 김학주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-24. 대항력: 없음.

* 서두원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-26. 대항력: 없음.

* 허준영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-24. 대항력: 없음.

3.4. 인수되는 권리

제시된 모든 임차인의 대항력이 없으며, 등기부상 권리들도 말소 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구성

본 건물은 1층은 근린생활시설(소매점) 용도이며, 2층부터 4층까지는 다가구주택(총 11가구)으로 구성되어 있어 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 용도의 건물입니다. 2023년 2월 8일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

4.2. 주변 시세 분석

주변 연립/다세대/빌라 매매 정보에 따르면, '삼성파크빌'(2022년 준공, 전용면적 80.7㎡)의 경우 2024년 4월 32,000만원(3.2억원)에서 2026년 1월 40,000만원(4.0억원) 사이의 거래가 있었습니다. 이는 비교적 작은 규모의 주택 거래 사례이며, 본건의 경우 연면적 769.42㎡의 신축 복합 용도 건물로서 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가는 29.64억원으로, 신축 연면적과 복합 용도, 그리고 주변의 주거 및 상업지대 형성 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건물은 아파트 단지와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 원활하고 대중교통 이용도 가능한 입지입니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오 시설이 확인되지는 않았으며, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 권리상의 리스크는 없습니다.

6.2. 공실 및 운영 리스크

건물이 신축(2023년)임에도 불구하고 일부 임차인의 임대 관계가 불분명하거나 현장 조사 시 이해관계인 부재 등의 특이사항이 감정평가서에 명시되어 있습니다. 이는 향후 임대차 관리에 주의가 필요함을 시사합니다. 또한, 다가구주택 및 근린생활시설의 공실 발생 가능성은 항상 존재하며, 임대 시장 상황에 따라 운영 수익성이 달라질 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 준공 연도가 2023년으로 비교적 최신이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 위치한 신축(2023년 준공) 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소되어 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리관계는 매우 깨끗합니다. 주거 및 상업 기능을 겸비한 복합 용도로서 다양한 수익 창출이 가능합니다. 다만, 공실 및 운영 관리에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 요구될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물(2023년 준공)로 시설 및 외관이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 근린생활시설과 다가구주택의 복합 용도로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,963,511,140원입니다. 주변 유사 물건의 시세 정보는 직접적인 비교가 어렵지만, 지역의 전반적인 부동산 시장 상황 및 본 건물의 신축 연차, 복합 용도, 입지 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 따라서, 보수적으로 접근 시 감정가의 90% 수준인 약 26.7억원부터, 적극적으로는 감정가 또는 그 이상인 29.6억원 ~ 31억원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 정도, 본건의 희소성 및 시장 반응 등을 면밀히 분석하여 최종 결정해야 합니다.

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