나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2927 [2] 대전광역시 중구 문화동 11-80 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 대사동 소재 충남대학병원 남측에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 노선을 따라 업무용빌딩, 장례식장, 주유소, 정비소, 일반음식점 등이 소재하는 노선 상가지대이며, 후면으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주.정차가 가능하며, 노선버스정류장 및 중심 상가지역 등으로의 거리 및 편익성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1) : 대체로 사다리형의 완경사 토지이며, 업무용 부동산으로 이용중임.
■ 일련번호 3) : 대체로 사다리형의 완경사 토지이며, 상업용 부동산으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) : 남동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북동측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 양면이 접함.
■ 일련번호 3) : 남동측으로 대로3류(폭 25m~30m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-06-30)(12호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(문화77)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.
■ 일련번호 3) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-06-30)(12호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

당해 토지에 영향을 미치는 제시외건물은 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건으로,
외벽 : 드락이비트 및 일부 화강석 마감,
내벽 : 무늬코팅, 세멘몰탈위 페인팅 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.
■ 일련번호 4) : 일반철골구조 철근콘크리트 및 판넬지붕 2층 건으로,
외벽 : 싸이딩판넬 등 마감,
내벽 : 판넬 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

■ 일련번호 2) : 업무용(가람빌딩; 사무소 등)으로 이용중임.
■ 일련번호 4) : 상업용(수리점) 및 업무용(사무소)으로 이용중임.

설비내역

■ 일련번호 2) : 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.
■ 일련번호 4) : 급.배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨.지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

■ 일련번호 2) 건물은 공부상 문화동 11-8, 11-179, 11-268 위 3지상에 등재되어 있으나, 현황은 2019.05.08.일자 11-8 단일지번으로 합병되어 있음.
■ 일련번호 4) 건물은 공부상 문화동 11-80, 11-9 위 양지상에 등재되어 있으나, 현황은 2019.06.04.일자 11-80 단일지번으로 합병되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 일련번호 4) 건물 1층 화장실 위에 층고 1.5m 정도로 누다락(약 9.5㎡)이 설치되어 있는 바, 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록3 철계단, 목록4 누다락은 감정평가 및 매각에 포함
- 목록4 건물은 공부상 '문화동 11-80, 11-9' 위 양지상에 등재되어 있으나, 현황은 2019. 6. 4.자 '문화동 11-80' 단일지번으로 합병되어 있음
- 목록3 서측 일부는 '도로'이고, 북서측 일부는 타인점유 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경2927 (2)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 11-80

용도: 근린시설

감정가: 440,230,600원

토지면적: 178.00㎡ (약 53.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 95.24㎡ (약 28.81평)

건물 제시외면적: 32.10㎡ (약 9.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

1.2. 물건 특이사항

* 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보 물건임.

* 일괄매각이며, 제시외 건물(철계단, 누다락)이 감정평가 및 매각에 포함됨.

* 건물은 공부상 여러 필지에 등재되어 있으나, 현황은 단일 지번으로 합병되어 있음.

* 토지 서측 일부는 '도로'이며, 북서측 일부는 타인 점유 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대전광역시 중구 대사동 충남대학병원 남측에 위치.

* 노선을 따라 업무용 빌딩, 장례식장, 주유소, 정비소, 일반음식점 등이 소재하는 노선 상가지대임.

* 후면으로는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 진입 및 주정차 가능.

* 노선버스정류장 및 중심상가지역 등으로의 접근성이 양호하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

* 남동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 북동측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 양면 접함. (목록1 토지 기준)

* 남동측으로 대로3류(폭 25m~30m)에 접함. (목록3 토지 기준)

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(충남대학교의과대학), 정비구역(문화4구역주거환경개선사업), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 등기부채권 총액: 1,308,420,107원

3.2. 말소기준권리

* 을9 근저당권 (2019.05.23. 접수, 진잠새마을금고, 91,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

* 현재까지 파악된 임차인들의 경우 모두 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: (1층) 전종헌

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입/확정/배당신고일자: 2025.07.17.

대항력: 없음

비고:

* 임차인: (2층) 손은진

보증금: 3,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023.11.08.

확정일자: 2025.06.16.

배당신고일자: 2025.06.10.

대항력: 없음

비고:

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용상태

* 노선 상가지대: 업무용 빌딩, 장례식장, 주유소, 정비소, 일반음식점 등 다양한 근린생활시설 및 상업시설 밀집.

* 후면 주거지역: 단독, 다세대, 연립주택 등 주거 밀집 지역.

* 건물 이용 현황:

- 일련번호 2) 건물: 업무용 (가람빌딩; 사무소 등)으로 이용 중.

- 일련번호 4) 건물: 상업용 (수리점) 및 업무용 (사무소)으로 이용 중.

4.2. 지역 상권 특성 (참고)

* 충남대학교병원 및 대학가 인근에 위치하여 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됨.

* 주변에는 병원, 학교, 주택가, 상업시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 의료시설: 충남대학교병원 인근에 위치하여 의료 접근성이 매우 우수함.

* 상업시설: 다양한 일반음식점, 카페, 편의점 등이 주변에 분포하고 있음.

* 교육시설: 충남대학교 및 관련 교육기관이 인접해 있음.

* 문화/여가 시설: 인근 지역에서 다양한 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있는 장소가 있을 것으로 예상됨.

5.2. 혐오시설 유무

* 현재 제공된 정보 및 검색 결과상, 대상 물건 인근에 명확하게 명시된 혐오 시설은 확인되지 않음. 다만, 재활용품 선별장 설치 시 민원 발생 가능성에 대한 언급이 있었으나, 이는 해당 물건과 직접적인 관련은 없는 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 감정평가에 포함된 철계단, 누다락 등 제시외 건물에 대한 명확한 확인 및 처리가 필요함.

* 토지 일부 도로 및 타인 점유: 토지 서측 일부가 도로로 사용 중이며, 북서측 일부가 타인 점유 상태로, 토지 이용 및 경계에 대한 확인이 필수적임.

* 건물 합병: 공부상 지번과 현황 지번 합병에 따른 등기 및 현황 일치 여부 확인 필요.

6.2. 권리 및 임대차 관련 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인 외 다른 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 임대차 관계 확인 필요.

* 중복병합, 유동화, 공동담보: 복수의 사건이 병합되었고, 유동화 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 형성되어 있을 수 있어 철저한 권리 분석이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 근린시설로서, 충남대학교병원과 상가지대가 인접하여 유동인구가 풍부하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적에 비해 감정가가 높은 편이며, 복수의 권리가 설정되어 있으나 대부분 말소 대상이고 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다. 다만, 토지의 일부가 도로 및 타인 점유 상태이고, 제시외 건물이 포함된 일괄 매각이라는 점, 그리고 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 부분입니다. 중복병합, 유동화, 공동담보 등의 특이사항은 복잡한 권리관계를 시사하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 충남대학교병원 및 대규모 상업 시설, 주거 지역이 인접하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 교통 편리성: 대로 및 소로에 접하고 대중교통 이용이 용이함.

* 권리관계 단순화: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 및 권리행사에 용이할 것으로 판단됨 (단, 임대차 관계 확인 필요).

* 지역 개발 가능성: 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업) 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 정확한 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 분석, 경쟁 입찰 현황, 명도 가능성, 추가적인 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 현재 감정가 440,230,600원을 기준으로 철저한 사전 조사를 통해 적정 수준의 입찰가를 산정하시길 권장합니다. 특히, 토지 일부 점유 및 도로 부분, 제시외 건물 등에 대한 현황 파악이 입찰가 결정에 중요한 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.