나이스옥션 법원경매 천안 2025타경611 [2] 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신용초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상복합 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 도보권 내에 시내버스 정류장과 지하철1호선 '쌍용역'이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1,2,4,5)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 내 제지하층 제비101호, 제비102호, 제비103호 및 1층 102호로서,
(사용승인일:2011.12.13.)
외 벽 : 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
바 닥 : 바닥타일 등 마감,
창 호 : 새시창호 등임.

기호(3)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 내 제지하층 제비101호로서,
(사용승인일:2011.12.13.)
외 벽 : 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
바 닥 : 바닥타일 등 마감,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1,2,3) : 운동시설(헬스장/상호명:더블엑스짐),
기호(4) : 소매점(아이스크림 할인점),
기호(5) : 업무용(회의실/상호명:MG새마을금고 천안서부)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 시스템에어컨 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.
기호(2) : 유사 'ㄱ'자형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 서측으로 노폭 약 35미터의 대로와, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하며,
기호(2) : 서측으로 노폭 약 35미터의 대로와, 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>이며,
기호(2) : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경611 (2)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 522,000,000원

토지면적: 23.34㎡ (약 7.06평)

건물면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 소재하며, '천안신용초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지대를 형성하고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

교통상황은 차량 진출입이 용이하며, 도보권 내에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 '쌍용역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 노폭 약 35미터의 대로와 접하고 있으며, 북측 및 동측으로는 노폭 약 8미터의 도로와 접하는 등 도로 접근성도 양호한 편입니다.

주변 시설로는 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 이마트 천안점, 홈플러스 천안신방점 등 대형마트와 상업시설이 근거리에 위치해 있습니다. 또한, '학산빌딩' 인근으로 상가, 음식점, 병의원, 학원 등 다양한 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 17일 접수된 (주)새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김혜진 (상호: 아이스크림할인점)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2018-05-14

* 확정일자: 2025-09-04

* 배당신고일자: 2025-10-01

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: (주)학산 (2011.12.19)

* 근저당권: (주)새마을금고자산관리회사 (2020.06.17, 432,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 천안서부새마을금고 (2025.07.09, 1,606,123,320원)

* 압류: 천안세무서장 (2025.12.10)

등기부채권 총액: 432,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지와 주거, 상업, 업무시설이 혼합된 상권에 위치하고 있습니다. '천안신용초등학교'가 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종, 그리고 인근 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 한 생활 밀착형 업종(소매점, 음식점, 학원 등)이 발달하기에 유리한 입지입니다.

현재 본건 건물 내에서는 운동시설(헬스장), 소매점(아이스크림 할인점), 업무시설(MG새마을금고) 등이 운영 중으로, 복합적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 지하철 1호선 '쌍용역'이 인근에 있어 유동인구 확보에도 긍정적입니다. 다만, 천안시 일부 상권의 경우 경쟁 심화 및 소비 심리 위축으로 어려움을 겪고 있다는 분석도 있으므로, 창업 시에는 철저한 시장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 '쌍용역' 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 인근에 대형마트(이마트, 홈플러스), 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 거주 및 이용이 편리합니다. '천안신용초등학교'를 비롯한 교육시설 접근성도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김혜진 임차인은 대항력이 있어 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

채권 총액 및 경매 채권: 등기부 상 채권 총액(4.32억원) 대비 감정가(5.22억원)는 여유가 있어 보이나, 임의경매 채권액(16.06억원)이 상당하여 낙찰 이후 추가적인 권리 관계 변동 가능성은 낮으나, 권리 분석 시 모든 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신방동에 위치한 근린상가로, 역세권 및 학교 인근의 좋은 입지를 갖추고 있습니다. 다양한 생활 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 배후 수요가 탄탄하며, 현재도 여러 업종으로 활발히 이용되고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만, 인수되는 보증금이 없어 명도 협상에 따라 원만하게 해결될 가능성이 있습니다. 입지적 장점과 현재 이용 상태 등을 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 '쌍용역'이 인접해 있어 출퇴근이 편리하며, 유동 인구 확보에 유리합니다.

탄탄한 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 학교, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

복합 업종 활용 가능성: 현재 운동시설, 소매점, 업무시설 등으로 활용되고 있으며, 주변 상권 특성에 맞는 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 522,000,000원을 기준으로, 인수 보증금을 제외한 모든 권리 관계, 명도 가능성, 향후 임대 수익률, 주변 시세 및 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우나, 유사 물건의 낙찰가율, 경매 시장 상황, 투자 목적(실거주/투자) 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다. 법원 경매 정보 및 부동산 전문가의 조언을 참고하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.