나이스옥션 법원경매 천안 2025타경611 [3] 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 지하층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신용초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지와 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상복합 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 도보권 내에 시내버스 정류장과 지하철1호선 '쌍용역'이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1,2,4,5)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 내 제지하층 제비101호, 제비102호, 제비103호 및 1층 102호로서,
(사용승인일:2011.12.13.)
외 벽 : 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
바 닥 : 바닥타일 등 마감,
창 호 : 새시창호 등임.

기호(3)
철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 내 제지하층 제비101호로서,
(사용승인일:2011.12.13.)
외 벽 : 석재류 붙임 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 세멘몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감,
바 닥 : 바닥타일 등 마감,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1,2,3) : 운동시설(헬스장/상호명:더블엑스짐),
기호(4) : 소매점(아이스크림 할인점),
기호(5) : 업무용(회의실/상호명:MG새마을금고 천안서부)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 시스템에어컨 설비, 지하주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) : 세장형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.
기호(2) : 유사 'ㄱ'자형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

기호(1) : 서측으로 노폭 약 35미터의 대로와, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하며,
기호(2) : 서측으로 노폭 약 35미터의 대로와, 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>이며,
기호(2) : 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안신용초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경611 (3)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 지하층비103호

용도: 근린상가 (업무시설, 제2종근린생활시설, 운동시설 포함)

감정가: 209,000,000원

토지면적: 46.67㎡ (약 14.12평)

토지 지분: 46.6716㎡ (약 14.12평)

건물면적: 96.63㎡ (약 29.23평)

건물 지분: 96.6322㎡ (약 29.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOO

사용승인일: 2011년 12월 13일

건축물 정보: 해당 건물은 총 12층 건물로, 연면적 약 6,722.78㎡(약 2,034.02평)이며, 대지면적은 약 1,601.8㎡(약 484.57평)입니다. 본 물건은 지하 1층 제비103호에 위치하며, 해당 호실의 전용면적은 96.63㎡(약 29.23평)입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 ‘천안신용초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지와 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주상복합 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 진출입이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 ‘쌍용역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형 및 유사 'ㄱ'자형으로, 인접 도로와 대체로 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 35미터의 대로와 접하고 있으며, 북측 및 동측으로는 노폭 약 8미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 천안신용초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 건은 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다.

채권자: 천OOOOOOOO

등기부상 채권 총액은 1,259,065,540원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 천안서부새마을금고

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 환경

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 업무시설, 다양한 근린생활시설이 밀집된 주상복합 지대입니다.

현재 이용 현황

* 운동시설(헬스장/더블엑스짐)

* 소매점(아이스크림 할인점)

* 업무용(회의실/MG새마을금고 천안서부)

으로 이용 중입니다.

배후 수요

인근의 다수 아파트 단지 및 업무시설 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다.

교통 연계성

지하철 1호선 쌍용역과 인접하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주요 시설

* 교육시설: 천안신용초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 쌍용역, 다수의 시내버스 정류장 이용이 가능합니다.

주변 편의시설

주상복합 지역 특성상 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,259,065,540원에 달하여, 감정가 209,000,000원에 비해 매우 높습니다. 이는 본 물건의 낙찰가율이나 향후 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무와 관련된 다른 담보물의 가치 변동이나 경매 진행 상황이 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미확인

물건 보고서에 따르면 임대 관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

지역 제한

해당 물건은 가축사육제한구역 및 천안신용초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 관련

주변 지역에서 악취 문제 및 소각 시설 증설에 대한 주민 민원이 있었으나, 본 물건지 인근에서 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 인접한 교통 편의성과 주상복합 지역의 배후 수요를 갖춘 근린상가입니다. 현재 운동시설, 소매점, 업무시설 등으로 다양하게 이용되고 있어 활용 가치가 높습니다. 다만, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 하며, 임대 관계 미상에 대한 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지 조건은 양호하나, 채무 규모와 임대 관계 불확실성으로 인해 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1호선 쌍용역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 업무시설 종사자들을 기반으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

다용도 활용 가능성: 현재 운동시설, 소매점, 업무시설 등으로 이용 중이며, 추가적인 업종 변경이나 리모델링을 통해 수익성을 높일 수 있습니다.

합리적인 감정가: 시장 상황에 따라 감정가 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 209,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 부담이 되지 않습니다.

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있으나, 경쟁 물건 및 현장 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.