나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10590 [2] 경상북도 구미시 고아읍 문성리 836-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 지산동 소재 '구미제일고교' 남측 인근(기호(1)(4)토지) 및 북동측
인근(기호(5)토지)에 위치하며, 기호(1)(4)토지 부근 일대는 간선도로변 각종 근린생활시설
및 후면의 소규모 주택지대로 형성되어 있고, 기호(5)토지 부근일대는 시가지 외곽의 경지
정리된 농경지대로 형성되어 있음.

교통상황

각 토지 공히 제반 차량접근 가능하며, 도심외곽의 간선도로변 및 간선도로 인근에 소재하
여 대중교통사정 및 여타 교통여건 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(4)토지와 2020.07.16일자로 합필된 기호(1)토지는 인접지대와 대체로 등고,평탄한 사
다리형에 가까운 상업용건부지이며, 기호(5)토지는 인접지대와 대체로 등고,평탄한(기존의
경지정리된 농경지 대비 약 1m 이상 성토됨) 세로장방형의 고물상부지임.

인접 도로상태

기호(4)토지와 2020.07.16일자로 합필된 기호(1)토지는 지적도상 동측으로 폭 약40m 이상,
남측으로 폭 약35m의 광대로와 접하나, 고가도로로 인하여 실제 차량통행 가능도로는 1개
차선의 아스팔트포장도로이며, 기호(5)토지는 남측으로 폭 약5m가량의 콘크리트 포장도로
와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4)토지와 2020.07.16일자로 합필된 기호(1)토지는 자연녹지지역, 대로1류(폭35~40m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역)에 속하고, 기호(5)토지는 생산녹지지역, 가
축사육제한구역(모든축종제한구역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역에 속함.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

기호(4)토지는 2020.07.16일자로 기호(1)토지에 합필되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기타지붕 4층건으로서
사용승인일 : 일반건축물대장상 2018.07.25일
외벽 : 복합판넬, 외장타일 등 마감
내벽 : 인테리어, 판넬, 타일 등 마감
바닥 : 에폭시, 타일, 시멘트몰탈 등 마감
창호 : 알미늄섀시창호임.
기호(3) 일반철골구조 징크판넬지붕 단층건으로서
사용승인일 : 2020.07.14일
외벽 : 벽체용판넬 등 마감
내벽 : 내부인테리어 등 마감
바닥 : 에폭시 등 마감
창호 : 알미늄섀시창호임.

이용상태

기호(2) 1~4층 및 기호(3)건물 모두 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 기호(3)건물에 천정형 시스템냉난방설비 등이
되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

제시외 및 계량저울 철구조물 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 소재로 인하여 제한받는 가격임, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10590 (2)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 도량새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 문성리 836-5

토지 용도: 답 (현황: 일부 상업용 건부지, 고물상 부지)

매각 대상: 토지 매각 (토지면적 1975.00㎡)

건물 현황: 건물 면적 0㎡, 제시외 건물 면적 434.60㎡ (매각 제외 대상). 감정평가서상 근린생활시설 건물 2동(기호 2, 3) 존재하나, '토지매각' 대상이므로 매각에서 제외될 가능성이 높음.

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가: 246,875,000원

토지 면적: 1975.00㎡ (약 597.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 434.60㎡ (매각 제외)

등기부채권 총액: 4,137,900,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 지산동 소재 '구미제일고교' 남측 인근 및 북동측 인근에 위치함.

기호(1)(4) 토지 부근 일대는 간선도로변 각종 근린생활시설 및 후면의 소규모 주택지대를 형성하고 있음.

기호(5) 토지 부근 일대는 시가지 외곽의 경지 정리된 농경지대로, 고물상 부지로 이용 중임.

2.2. 교통 여건

각 토지 공히 제반 차량 접근 가능하며, 도심 외곽의 간선도로변 및 간선도로 인근에 소재하여 대중교통 사정 및 여타 교통 여건은 보통인 편임.

기호(1)(4) 토지는 지적도상 동측으로 폭 약 40m 이상, 남측으로 폭 약 35m의 광대로와 접하나, 고가도로로 인해 실제 차량 통행 가능 도로는 1개 차선의 아스팔트 포장도로임.

기호(5) 토지는 남측으로 폭 약 5m 가량의 콘크리트 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1)(4) 토지는 합필되어 상업용 건부지로 이용 중이며, 인접지와 등고, 평탄한 사다리형에 가까운 형태임.

기호(5) 토지는 고물상 부지로 이용 중이며, 인접지와 등고, 평탄한(기존 경지정리 농경지 대비 약 1m 이상 성토됨) 세로장방형 형태임.

토지 이용 계획:

기호(1)(4) 토지: 자연녹지지역, 대로1류(폭 35~40m), 가축사육제한구역.

기호(5) 토지: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리: 2015년 7월 2일 접수된 도량새마을금고의 근저당권(을12, 채권최고액 2,418,000,000원)임.

이후 설정된 모든 권리(근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없음.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 1: 변

보증금: 0원

차임: 7,500,000원

전입일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

임차인 2: 조

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 11월 27일

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025년 3월 17일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 5,000,000원. 대항력 없는 임차인으로 매각으로 소멸될 예정.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 개발 가능성

본건 토지 중 일부(기호 1, 4)는 간선도로변에 접하여 근린생활시설 및 소규모 주택지대가 형성되어 있어 상업적 가치가 있음.

기호(5) 토지는 시가지 외곽의 농경지대로, 현재 고물상 부지로 이용되고 있으나, 향후 지역 개발에 따른 용도 변경 가능성 존재.

주변에 구미제일고교가 있어 교육 시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 교육 시설

주변에 구미제일고교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

간선도로변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

5.2. 혐오 시설 유무

본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건 토지는 용도가 '답'으로 되어 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수임.

매각결정기일까지 미제출 시 낙찰자의 보증금은 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 제시외 건물 및 구조물

'제시외 및 계량저울 철구조물'은 매각 대상에서 제외됨.

해당 제외 물건들로 인해 최저매각가격이 제한받는 가격으로 책정되었을 가능성이 있음.

건물 제시외면적 434.60㎡는 이러한 제외 대상 구조물과 관련 있을 것으로 추정됨.

6.3. 원상회복명령 가능성

현재 토지 이용 상태(고물상 부지, 성토 등)와 관련하여 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있어, 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

6.4. 기타

기호(5) 토지가 경지정리된 농경지 대비 약 1m 이상 성토된 상태임.

감정평가서상 근린생활시설 건물(기호 2, 3)이 존재하나, '토지매각' 대상이며 '건물면적 0㎡'으로 표시되어 있어, 해당 건물이 매각에 포함되는지 여부는 별도 확인이 필요하나, 제시외 물건 제외 조항에 따라 매각에서 제외될 가능성이 높음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 고아읍에 위치한 토지로, 일부는 상업용 건부지로, 다른 일부는 고물상 부지로 이용되고 있음.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 농지취득자격증명 제출의무 및 제시외 건물 매각 제외, 원상회복 가능성 등의 리스크 요소를 면밀히 검토해야 함.

특히, '답' 용도의 토지에 대한 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 낙찰의 핵심 조건임.

감정가 대비 현재 경매 최저가 수준을 파악하여 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

구미시라는 지역적 이점과 간선도로변에 인접한 입지.

용도 지역(자연녹지, 생산녹지) 및 주변 시세 대비 저평가 가능성.

(만약 상업용지 편입 시) 향후 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

총 감정가: 246,875,000원

예상 입찰가 산정은 유찰 횟수, 시장 상황, 본건의 실제 현황 조사, 임장 활동 등을 종합적으로 고려해야 하며, 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어려움.

다만, 현재 제시된 감정가 및 권리 총액, 리스크 요인 등을 감안할 때, 권리 분석상 안전 마진을 확보하고 농지법 규제 해제 가능성을 염두에 둔 접근이 필요함.

보수적인 접근 시 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 강화 후 최종 결정하는 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.