나이스옥션 법원경매 서산 2024타경60327 [2] 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1267-12 백사장공동어판장 1층134호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 "백사장항" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1-3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 2층 206호 외 로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 내부인테리어, 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

일련번호(1-3) : 근린생활시설 등임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링클러 등이 되어있으나, 장기간 미사용상태로서, 정사작동유무는 불분명하여 별도 확인이 요구됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 6필1단의 부정형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12m - 14m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 (1-6) : 계획관리지역(2023-10-10),가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/
메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(300m일부제한
(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역
(49.763M)<공항시설법>,중점경관관리구역(2016-03-10)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-구분건물 현황과 관련하여 별지 사실조회 회보서를 참고하기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1.사건번호: 서산지원 2024타경60327 (2)

1.1. 2.경매구분: 부동산임의경매

1.1. 3.채권자: 김OO

1.2. 부동산 현황

1.2. 1.소재지: 충청남도 태안군 안면읍 창기리 1267-12 백사장공동어판장 1층134호

1.2. 2.용도: 판매시설

1.2. 3.토지 정보

토지면적: 78.17㎡ (약 23.64평)

토지지분: 78.172㎡ (약 23.64평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 6필1단의 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 12m - 14m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 사육 일부 제한), 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역.

1.2. 4.건물 정보

건물면적: 43.66㎡ (약 13.20평)

건물지분: 43.66㎡ (약 13.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 일련번호(1-3): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 2층 206호 외. 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 내부인테리어, 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 등.

이용상태: 근린생활시설 등.

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 스프링클러 등이 되어 있으나, 장기간 미사용 상태로 정상 작동 여부 불분명하여 별도 확인 필요.

1.2. 5.공부와의 차이: 해당사항 없음.

1.3. 매각 정보

1.3. 1.감정가: 81,200,000원

1.3. 2.매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 "백사장항" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임. 백사장항은 가을철 대하, 꽃게 등으로 유명하며, 인근에 드르니항이 있어 산책 코스로도 알려져 있음.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 수준임.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 상업용 건부지로 이용 중이며, 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 상태임. 북동측으로 노폭 약 12m-14m의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(2006-05-09, 권오영 외 2명) 후 공유자 이전, 소유권 이전(2009-08-17, 양영숙) 등의 변동이 있었음. 이후 근저당권(2024-10-04, 김효남, 60,000,000원) 및 임의경매개시결정(2024-11-11, 김효남, 56,000,000원)이 등기되어 있음.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 4일 접수된 김효남의 근저당권임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않음.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

본건 소재지는 백사장항 인근 상가지대로, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있음. 백사장항은 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 수산물 판매 상권으로, 특히 계절별 해산물 거래가 활발한 지역임. 인근에 다양한 해수욕장 및 관광 명소가 위치하여 관광객 수요가 뒷받침되는 지역임.

5. 생활정보

본건은 백사장항 인근에 위치하여 신선한 해산물을 접하기 용이함. 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능함. 주변에는 다양한 숙박시설, 식당 등이 소재하여 관광객을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 설비 상태

건물 내 설비(위생, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 스프링클러 등)는 장기간 미사용으로 인해 정상 작동 여부가 불분명하며, 이에 대한 별도 확인 및 보수 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

6.3. 기타 주의사항

구분건물 현황과 관련하여 별지 사실조회 회보서를 참고해야 함.

건물 자체의 노후화 또는 관리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 안면읍 백사장항 인근에 위치한 판매시설로, 관광객 수요가 있는 상권에 속해 있음. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 81,200,000원임. 권리분석상 인수되는 권리가 많지 않고 임차인 보증금 부담도 없는 점은 긍정적임. 다만, 건물 설비의 노후화 및 미확인 상태, 미상 임대 관계 등은 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 백사장항 인근의 상업 시설로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 영업 가능성이 있음.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸 예정.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(81,200,000원)를 기준으로, 상기 명시된 잠재적 리스크(설비 보수 비용, 미확인 임대 관계 등) 및 현장 조사 결과, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가 산정을 위한 구체적인 금액 제시 대신, 투자자가 직접 심층적인 분석을 수행하도록 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.