나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78629 [1] 경기도 오산시 부산동 779-1 오산운암3단지주공아파트 313동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS감정 · 평가일 2024.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 부산동 소재 "오산운암주공3단지아파트"단지내 위치하며, 인근은
아파트단지 및 단독주택 등으로 형성된 지역이며, 인근으로 학교(운천, 운산초교,
운천고교, 오산중앙도서관, 오산시청) 등 위치함.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골조경사지붕 20층 내 제9층 제903호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등.
내벽 : 세멘몰탈위 벽지도배,내장타일 등.
창호 : 하이샷시 창호 등.

이용상태

방3, 주방및식당, 거실, 욕실겸화장실2, 발코니등.(별첨, 내부구조도 참조)

설비내역

위생설비, 도시가스난방, 승강기설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로 아파트 및 기타부대시설 건부지임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 소.중.대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-09-02)(운암구역), 중로1류
(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)
(예인유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2013-04-22)(운천고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2015-07-29)(운천중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(운산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(운천초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2013-04-22)(예인유치원(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(운산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(운천고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78629 (1)

소재지: 경기도 오산시 부산동 779-1 오산운암3단지주공아파트 313동 9층903호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 344,000,000원

토지면적: 48.75㎡ (약 14.75평)

토지지분: 48.75㎡ (약 14.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.34㎡ (약 25.52평)

건물지분: 84.34㎡ (약 25.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 기본 정보

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 재매각

주의사항: 재매각, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.4. 아파트 기본 정보

아파트명: 오산운암3단지주공아파트

사용승인일: 2000년 5월 20일

총동수: 20동

총세대수: 1651세대

최고층: 20층, 본건: 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 부산동 소재 "오산운암3단지아파트" 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 단독주택 등으로 형성된 지역입니다. 인근에 운천초, 운산초, 운천고 등 학교가 있으며, 오산중앙도서관, 오산시청 등 공공시설도 위치합니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 장방형 평지로 아파트 및 기타 부대시설 건부지로 이용 중이며, 단지 서측으로 중로(폭 20m-25m, 15m-20m)와 접하여 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운암구역)에 해당합니다. 또한, 중로 1류 및 중로 2류 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 속합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따라 여러 학교(예인유치원, 운천초, 운산초, 운천중, 운천고)의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리인 2021년 6월 8일 접수된 주식회사더파이널스대부의 근저당권(을17)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2000-06-12

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 있음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자로 보아 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원이나, 임대차 관계 및 명도 관련하여 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

소유권 이천한(2000-08-23 접수)

을17 근저당권 주식회사더파이널스대부(2021-06-08 접수, 채권최고액 336,000,000원) - 말소기준권리

을19 근저당권 테크메이트코리아대부주식회사(2021-12-15 접수, 채권최고액 109,200,000원) - 말소

갑2 임의경매 비엔케이캐피탈(2024-07-09 접수, 사건번호 2024타경78629) - 말소

갑3 가압류 박옥분(2024-08-02 접수, 채권액 102,934,551원) - 말소

을17-3 17번 근저당권부 채권질권설정 고창군수산업협동조합(2025-11-06 접수) - 말소

3.5. 채무 총액

등기부채권 총액: 548,134,551원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건이 속한 오산운암3단지아파트는 대단지 아파트 단지로, 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 오산시청, 오산중앙도서관 등이 인접하여 행정 및 문화생활 접근성이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 철골조경사지붕 건물 내 20층 중 9층 903호입니다. 외벽은 세멘몰탈위 페인팅, 내벽은 세멘몰탈위 벽지도배 및 내장타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

내부 구조는 방 3개, 주방 겸 식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.3. 단지 정보

오산운암3단지아파트는 총 20개동, 1651세대로 구성되어 있으며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 주민공동시설 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다. 총 주차대수는 490대(지하 38대, 지상 4대, 기계식 주차 448대)이며, 전기차 충전 시설도 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

전입일자가 2000년 6월 12일인 이주호 씨는 보증금과 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 임차인과의 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 예상치 못한 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 최초 경매 기일에 매각되지 못하여 다시 진행되는 건입니다. 이는 시장의 관심 부족, 권리관계의 복잡성, 또는 예상보다 높은 최저매각가격 등 다양한 요인이 작용했을 수 있습니다. 재매각 과정에서 최저매각가격이 일부 조정될 수 있으나, 추가 유찰 가능성도 존재합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건은 비행안전제3구역, 상대/절대보호구역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이러한 제한은 향후 건축 행위나 재건축 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 부산동에 위치한 오산운암3단지주공아파트 313동 903호로, 84.34㎡(약 25.52평)의 전용면적을 가진 아파트입니다. 단지 내에서 비교적 양호한 입지에 속하며, 주변에 학교, 관공서 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 2000년 준공으로 연식은 있으나, 기본적인 구조 및 설비는 갖추어져 있습니다.

권리관계상으로는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(이주호)이 존재하며, 보증금 및 차임이 '0원'으로 표기되어 있어 명도 관련 리스크를 신중히 검토해야 합니다.

재매각 물건이라는 점은 입찰가를 결정할 때 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대단지 브랜드 아파트

오산운암3단지주공아파트는 1600여 세대의 대단지로, 지역 내에서 인지도가 있는 편입니다.

8.2. 편리한 생활 인프라

단지 주변으로 학교, 도서관, 시청 등 교육 및 행정 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

8.3. 재매각으로 인한 가격 메리트 기대

재매각 물건으로서, 경매 절차상의 이월로 인해 초기 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰에 참여할 기회가 있을 수 있습니다.

8.4. 넓은 전용 면적

84. 34㎡ (약 25.52평)의 전용 면적은 3~4인 가구에 적합한 크기입니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(84.34㎡)의 실거래가 2026년 7월 4일 310,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 344,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 존재 및 재매각 물건임을 고려하여, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 현재 시세와 감정가, 물건의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건은 재매각으로 인해 최저 매각 가격이 조정될 가능성이 있으므로, 실제 입찰 시점의 최저 매각 가격을 확인하는 것이 중요합니다.

최종 예상 입찰가: 320,000,000원

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.