나이스옥션 법원경매 인천 2025타경961 [7] 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층507호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 ""주안역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 ""주안역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 제 5층 제501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508호로서
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임, 강화유리 마감 등.
창 호 : 새시 창호 마감 등 임.

이용상태

교육연구시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

공중위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30M 내외, 동측으로 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 5층 전체를 국제평생교육원, 건설안전교육원의 교육시설로 이용 중이었으며 일부를(2개 호실) '대원'에게 전대하였는데 운영하지 않고 있음(현황조사서 참고)
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경961 (7)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층507호

용도: 교육연구시설

감정가: 150,000,000원

토지면적: 11.52㎡ (약 3.49평)

토지 지분: 11.524㎡ (약 3.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 77.08㎡ (약 23.32평)

건물 지분: 77.08㎡ (약 23.32평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특이사항: 공동담보, 유동화물건, 재매각

주의사항:

1. 5층 전체를 국제평생교육원, 건설안전교육원의 교육시설로 이용 중이었으며 일부(2개 호실) '대원'에게 전대하였으나 운영하지 않음(현황조사서 참고).

2. 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 "주안역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선상가지대로로서 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 "주안역"이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 양호함. 주안역은 인천의 주요 교통의 요충지로, 지하철 1호선과 2호선이 지나며 다양한 노선버스가 운행되어 대중교통 접근성이 매우 우수함.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물의 구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제5층 제501호, 502호, 503호, 504호, 505호, 506호, 507호, 508호로서 외벽은 복합판넬 및 석재붙임, 강화유리 마감 등이며, 창호는 새시 창호 마감 등임.

* 이용상태: 현재 교육연구시설(학원)로 이용 중임. 5층 전체를 국제평생교육원, 건설안전교육원이 이용 중이었으며, 일부(2개 호실)는 '대원'에게 전대하였으나 운영하지 않는 상태임.

* 설비내역: 공중위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건은 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 약 30M 내외, 동측으로 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

* 공부와의 차이: 없음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 4월 1일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 1,008,000,000원).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 개요는 제공되지 않아 추가 확인이 필요함.

* 소멸되는 권리: 집합건물 등기부 요약에 따르면, 2025년 2월 7일 접수된 신용보증기금 가압류(219,000,000원)와 2025년 2월 7일 접수된 국민은행 임의경매(868,389,576원)는 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 1,227,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 국제평생교육원, 건설안전교육원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 5층 전체 교육시설로 이용 중이었으며, 일부(2개 호실)는 '대원'에게 전대했으나 운영하지 않고 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주안역세권: 주안역은 인천의 대표적인 원도심 상권 중 하나로, 지하철 1호선과 2호선 환승역으로서 높은 유동인구를 자랑함. 상권은 지하상가, 로데오 거리, 학원가, 업무시설 등이 복합적으로 발달해 있음.

* 업종 분포: 주변에 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 교육 시설(학원) 이용이 활발한 지역으로 분석됨. 최근 연구에 따르면 주안역 상권은 20~50대 유동인구는 감소 추세인 반면 60대 이상 고령 유동인구는 증가하고 있으며, 의류, 숙박, 부동산, 문화/예술/종교, 네일케어, 전자/정보통신 등 다양한 업종이 분포함.

* 상권 특징: 역세권 주변으로 상권이 발달했으며, 특히 지하철 개통 이후 상권 변화 연구도 진행되는 등 역을 중심으로 한 상권 활성화가 이루어지고 있음.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 주안역이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어남. 다양한 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주안역 주변에는 지하상가, 로데오 거리, 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음. 또한, 인천사랑병원, 경인지방식품의약품안전청, 인천가정법원 등 주요 공공기관 및 병원과의 접근성도 양호함.

* 교육시설: 물건지 자체는 교육연구시설로 이용 중이며, 주안역 주변으로 다수의 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 발달해 있음.

* 혐오시설: 주안동 일부 지역(모텔촌 등)에서 과거부터 불법 영업이나 범죄 관련 이슈가 있었던 것으로 보도된 바 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 부각된 정보는 없음. 다만, 주안역 인근에 불법 천막이나 무허가 고물상 등이 방치되어 도시 미관을 해치는 사례가 보고된 바 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 매각이 취소되거나 낙찰자가 대금을 미납한 사유에 대한 확인이 필요함. 이는 가격이나 권리관계 외에 다른 문제가 있을 가능성을 시사함.

* 높은 채무 규모: 국민은행 근저당권 등 채무 총액이 12억 원을 초과하는 반면, 감정가는 1.5억 원으로 채무 규모 대비 감정가가 현저히 낮음. 이는 경매 절차 진행 시 낙찰가가 감정가를 크게 하회할 가능성을 시사함.

* 특별 매각 조건: 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 참여 시 초기 자금 부담이 더 큼.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(존속 기간, 권리 내용 등)이 제공되지 않아 인수 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있음.

* 임대차 관계: 보증금 및 차임이 '0원'인 임차인이 있으나, 운영 중단 상태인 전대 부분이 있고 명도 과정에서 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권에 위치한 교육연구시설입니다. 주안역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 현재는 교육연구시설로 이용 중이나, '국제평생교육원, 건설안전교육원'이라는 기관명에서 알 수 있듯이 해당 업종에 대한 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

그러나 본 물건은 재매각 건으로, 이전 매각 과정에서 문제가 있었을 가능성이 있습니다. 또한, 등기부상 채무 총액 대비 감정가가 매우 낮다는 점, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 정보가 부족하다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 임차인은 대항력은 없으나, 운영 중단된 전대 부분 등 명도 관련 이슈가 있을 수 있습니다. 특별 매각 조건에 따라 매수 신청 보증금이 20%로 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (1호선, 인천지하철 2호선 주안역) 초역세권 입지로 교통 편의성이 탁월합니다.

* 교육연구시설로서의 활용 가능성이 높으며, 주변에 학원가가 형성되어 있어 관련 업종 수요가 있을 수 있습니다.

* 상권이 발달한 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 150,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 채무 총액이 1,227,000,000원에 달하고 재매각 물건이라는 점, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 가격 결정 시 매우 중요한 고려 요소입니다. 이러한 제반 상황과 시장 상황, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 현 시점에서의 예상 입찰가 산정은 어려운 바, 전문가와 상담 후 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.