나이스옥션 법원경매 인천 2025타경961 [4] 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층504호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 ""주안역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 ""주안역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 제 5층 제501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508호로서
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임, 강화유리 마감 등.
창 호 : 새시 창호 마감 등 임.

이용상태

교육연구시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

공중위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30M 내외, 동측으로 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

5층 전체를 국제평생교육원, 건설안전교육원의 교육시설로 이용 중이었으며 일부를(2개 호실) '대원'에게 전대하였는데 운영하지 않고 있음(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경961 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층 504호

용도: 교육연구시설

감정가: 149,000,000원

토지면적: 11.45㎡ (약 3.46평)

건물면적: 76.58㎡ (약 23.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

공동담보, 유동화물건

5층 전체를 국제평생교육원, 건설안전교육원의 교육시설로 이용 중이었으며, 일부(2개 호실)를 '대원'에게 전대하였으나 운영하지 않고 있음(현황조사서 참고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 '주안역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선상가지대로로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 '주안역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

본건은 북측으로 약 30M 내외, 동측으로 약 6M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

제공된 정보와 검색 결과에 따르면, 경향프라자 건물 내에는 뷰티샵, 고시원 등 다양한 상업 시설이 입점해 있습니다. 주변 지역은 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있으며, 주안역 인근으로 유동인구가 있는 지역입니다. 본건 물건지 즉시 인근에서 파악된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

권리분석 결과, 본 건 부동산 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 상세 내역은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023-05-31 접수된 국민은행의 근저당권(을21)입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전15번신탁등기말소 (갑17, 2023-05-31)

* 국민은행 근저당권 (을21, 2023-05-31, 금1,008,000,000원) - 말소기준권리

* 신용보증기금 가압류 (갑18, 2025-02-07, 금219,000,000원) - 말소

* 국민은행 임의경매 (갑19, 2025-04-01, 868,389,576원) - 말소 (본 건 2025타경961)

등기부채권 총액은 1,227,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 국제평생교육원, 건설안전교육원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전대차 관계가 있는 것으로 보이나, 대항력이 없는 임차인으로 파악됩니다.

* '대원'에게 전대(운영 미운영)

* 해당 전차인에 대한 보증금, 차임, 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자, 대항력 정보는 명시되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 주안동 일대는 지하철 1호선 주안역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구입니다. 주변에 근린생활시설과 업무시설이 다수 분포하고 있으며, 유동인구가 있는 지역으로 상권의 잠재력이 있습니다. 일반상업지역에 해당하여 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주안역 주변은 다양한 편의시설과 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 지하철 1호선과 인천지하철 2호선 환승역인 주안역을 통해 서울 및 인천 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 공동담보 및 유동화 물건으로, 권리 관계에 대한 정확한 이해와 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 전대차 및 운영 미운영: 5층 전체를 교육 시설로 사용 중이었으나, 일부 호실이 '대원'에게 전대되었으나 운영되지 않는 상황은 임대차 관계의 복잡성 및 공실 리스크를 시사할 수 있습니다.

* 미확인 임차인 정보: '대원'에게 전대한 부분에 대한 상세 정보(보증금, 차임 등)가 명확하지 않아, 향후 명도 및 권리 관계 정리 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액: 감정가 대비 등기부채권 총액이 매우 높아, 이는 본 건이 상당한 채무 부담을 안고 있었음을 나타냅니다. (감정가 1.49억 vs 채권총액 12.27억)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안역 인근에 위치한 교육연구시설로, 교통 및 입지 조건은 양호합니다. 하지만, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점, 전대차 관련 미확인 사항, 그리고 감정가 대비 매우 높은 채권 총액 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현 임차인들이 보증금 및 차임이 없는 상태이며 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, '대원'에게 전대한 부분에 대한 명확한 사실관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 인근 역세권 입지

* 교육연구시설 용도로 활용 가능 (학원 등)

* 주변 상업 및 업무시설 발달

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 0원으로 확인되었으므로, 예상 입찰가는 감정가 149,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 특이사항(전대차, 운영 미운영 등) 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 감정가의 80% 수준에서 시작하여 내부 조사 결과 및 경쟁 상황을 반영하여 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (예: 119,200,000원 ~ 149,000,000원 범위 내에서 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.