나이스옥션 법원경매 인천 2025타경961 [3] 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층503호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 ""주안역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 ""주안역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 제 5층 제501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508호로서
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임, 강화유리 마감 등.
창 호 : 새시 창호 마감 등 임.

이용상태

교육연구시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

공중위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30M 내외, 동측으로 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

5층 전체를 국제평생교육원, 건설안전교육원의 교육시설로 이용 중이었으며 일부를(2개 호실) '대원'에게 전대하였는데 운영하지 않고 있음(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경961 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 128,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층503호

건물 규모: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 일부(제501호~508호)

토지면적: 9.87㎡ (약 2.99평)

건물면적: 66.01㎡ (약 19.97평)

용도: 교육연구시설(학원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.3. 감정평가요약

주위 환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 "주안역" 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선상가지대로로서 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 "주안역"이 소재하여 대중교통 이용이 양호함.

건물 구조: 외벽은 복합판넬 및 석재붙임, 강화유리 마감 등이며, 창호는 새시 창호 마감 등임.

이용상태: 교육연구시설(학원)으로 이용 중임.

설비내역: 공중위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 약 30M 내외, 동측으로 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구. 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천지하철 1호선 및 2호선 환승역인 "주안역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 경향프라자는 1995년에 준공된 15층 건물입니다.

2.2. 교통 접근성

주안역이 인근에 위치하여 지하철 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량을 이용한 진출입도 용이하며, 북측 약 30m, 동측 약 6m의 포장도로에 접해 있어 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 국민은행의 근저당(을17)이며, 채권 최고액은 1,008,000,000원입니다. 현재 해당 근저당은 말소된 상태입니다.

이 외 국민은행의 임의경매(갑16)와 신용보증기금의 가압류(갑15)가 등기되어 있었으나, 이 역시 모두 말소 처리되었습니다.

총 채권액은 1,227,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 국제평생교육원, 건설안전교육원

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 5층 전체를 교육시설로 이용 중이었으며, 일부(2개 호실)는 '대원'에게 전대하였으나 현재 운영하지 않고 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다. 그 외 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주안역 일대는 과거 인천의 주요 번화가 중 하나였으며, 여전히 유동인구가 많고 교통이 편리한 지역입니다. 경향프라자가 위치한 곳은 근린생활시설과 업무시설이 밀집한 노선상가지대로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 인근 시설

주안역 주변에는 다양한 상업시설, 금융기관, 병원(인천사랑병원 등), 교육기관(민병철어학원 등) 등이 밀집해 있습니다. 또한, 지하상가와 연계되어 있어 쇼핑 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주안역을 중심으로 다양한 상업시설, 식당, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인천사랑병원, CGV 등이 도보 10분 거리에 위치하며, 초, 중, 고등학교 등 교육시설도 근거리에 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 용도가 교육연구시설(학원)이며, 인근에 다수의 학교가 밀집해 있습니다. 국제평생교육원, 건설안전교육원 등이 현재 해당 층을 이용하고 있었던 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 파악

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 5층 전체를 교육시설로 이용 중이었으나 일부(2개 호실)는 '대원'에게 전대되었고 현재 운영하지 않는 상태입니다. 임차인 현황상 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 인천 주안역 앞에는 보행자 불편을 초래하는 불법 천막들이 수년째 방치되어 있어, 주변 미관 및 상권에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 보도가 있습니다. 이는 잠재적인 도시 미관 저해 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 방화지구로 지정되어 있어 건축 및 증축 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 기타 고려사항

* '혐오시설' 관련 직접적인 언급은 없으나, 인천 지역은 과거 수도권의 님비 시설이 위치했던 사례가 있어, 해당 지역의 특성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. 다만, 본건은 교육연구시설로 현재 이용 중인 점을 고려할 때, 직접적인 혐오시설과의 연관성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재가 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부에 대한 명확한 판단이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 주안역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 상업 및 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 교육연구시설로 이용 중에 있으며, 감정가는 1억 2천 8백만원으로 비교적 높지 않습니다. 등기부상 인수할 권리가 없으며, 임차인들의 보증금 및 차임도 0원으로 신고되어 있어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 운영되지 않는 전대 호실에 대한 정확한 현황 파악 및 임대차 관계의 명확한 확인이 필요하며, 주안역 인근의 불법 천막 문제와 같은 지역 환경 요인도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(1호선, 2호선)의 탁월한 교통 접근성.

* 주안역 중심상권 내 위치하여 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보.

* 교육연구시설로서의 활용 가능성 및 용도 적합성.

* 권리상 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮음.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 128,000,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 권리 분석상 추가 부담 사항이 없어, 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 단, 낙찰가는 해당 물건의 현황, 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

* 감정가: 128,000,000원

* 권리 인수 비용: 0원

* * 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하며, 시장 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.