나이스옥션 법원경매 인천 2025타경961 [2] 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층502호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 ""주안역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 ""주안역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 제 5층 제501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508호로서
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임, 강화유리 마감 등.
창 호 : 새시 창호 마감 등 임.

이용상태

교육연구시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

공중위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30M 내외, 동측으로 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

5층 전체를 국제평생교육원, 건설안전교육원의 교육시설로 이용 중이었으며 일부를(2개 호실) '대원'에게 전대하였는데 운영하지 않고 있음(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경961 (2)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 136-1 경향프라자 5층 502호

* 용도: 교육연구시설

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 95.53㎡ (약 28.89평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 5층 전체를 국제평생교육원, 건설안전교육원의 교육시설로 이용 중이었으며, 일부(2개 호실)를 '대원'에게 전대하였으나 현재 운영하지 않고 있음 (현황조사서 참고)

1.2. 건물 정보

* 건축년도: 1994년경 (경향프라자, 15층 건물)

* 구조: 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제5층 (501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508호)

* 외벽: 복합판넬 및 석재붙임, 강화유리 마감 등

* 창호: 새시 창호 마감 등

1.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

1.4. 공부와의 차이

* 없음

1.5. 임대 관계

* 임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 "주안역" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 노선상가지대로로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 인천지하철 2호선 "주안역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

* 본건 토지는 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 본건 북측으로 약 30M 내외, 동측으로 약 6M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을21, 국민은행 근저당권 (2023-05-31 접수)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을21 근저당권 (국민은행, 금1,008,000,000원)

* 갑18 가압류 (신용보증기금, 금219,000,000원)

* 갑19 임의경매 (국민은행, 868,389,576원)

* 갑17 소유권이전15번 신탁등기 말소 (2023-05-31 접수)

* 등기부채권 총액: 1,227,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강호민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-02

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 국제평생교육원, 건설안전교육원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

* 본 건은 말소기준권리인 국민은행 근저당보다 늦은 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 기록된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 '국제평생교육원, 건설안전교육원'의 경우 사업자등록일자 등 관련 정보가 부족하므로, 실제 점유 및 운영 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주안역 역세권에 위치한 상업지역으로, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 본 물건은 교육연구시설(학원) 용도로 현재 이용 중이며, 주변 상권과 함께 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

* 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 '주안역'을 도보 및 대중교통으로 이용하기 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경

* 주안역을 중심으로 한 상업지대로서, 다양한 업종의 상점과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 건축년도가 1994년경으로, 건물 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 공실 및 운영 미비

* 5층 전체를 교육시설로 사용했으나, 일부(2개 호실)는 전대 후 운영되지 않고 있어 공실 리스크가 존재합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

* 공동담보 및 유동화 물건으로, 경매 절차 상 추가적인 채무 관계 또는 특수성이 존재할 수 있습니다. 신탁 등기 말소 관련 세부 내용 확인이 필요합니다.

6.4. 건축물대장 정보 부재

* 제공된 정보에 건축물표제부 요약 내용이 누락되어 있어, 건물의 상세 정보(내진설계 여부, 위반건축물 여부 등)를 추가 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 및 2호선 '주안역' 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 교육연구시설로서 활용 가치가 높습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나고 주위 상권이 발달해 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 건물 노후도, 일부 공실 발생 가능성, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리 없이 명도가 가능하다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 역세권 입지: 주안역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 높은 유동인구 확보가 용이합니다.

* 교육 시설 활용 용이: 현재 교육연구시설로 이용 중이므로, 별도의 용도 변경 없이 학원 등으로 즉시 활용 가능합니다.

* 안정적인 상권: 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 상권의 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 제공된 정보만으로는 정확한 시세 조사 및 명도 비용, 수리비 등을 산정하기 어렵습니다. 따라서 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가 분석, 소유자 및 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재로서는 감정가 185,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하며, 추가적인 면밀한 분석 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.