나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508965 [2] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 1층400호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역"남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선(소래포구역) 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 제1층 제399호 및 제400호로서, (사용승인일: 2011.08.23) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : -

이용상태

본건 기호(가),(나)는 시장(판매시설) 임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 "판매시설 및 근린생활시설 및 위락시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m~30m)(2017-11-16)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로 공실상태임.
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508965 (2)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 680-1, 1층 400호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 제1층 (사용승인일: 2011.08.23)

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 주용도 판매시설, 기타 용도로 제2종근린생활시설, 위락시설 포함)

* 감정가: 147,000,000원

* 토지 면적: 5.18㎡ (약 1.57평)

* 토지 지분: 5.176㎡ (약 1.57평)

* 건물 면적: 6.60㎡ (약 2.00평)

* 건물 지분: 6.6㎡ (약 2.00평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 벽체가 없는 오픈형 상가로 현재 공실 상태입니다.

* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령에 따른 경계표지 및 건물번호표지의 요건을 갖추지 못하였으므로, 매수인이 이를 구비할 필요가 있습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 또한 수인분당선 소래포구역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건은 남서측으로 노폭 약 25미터 내외, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2)으로 지정되어 있습니다.

* 또한 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 분석

* 본건은 수도권 대표적인 관광 명소인 소래포구 인근에 위치하며, 연간 많은 관광객이 방문하는 지역입니다.

* 소래포구종합어시장이 인접해 있어 해산물, 젓갈 등 수산물 판매 및 식당가가 발달해 있습니다.

* 인근에 공동주택 단지들이 다수 분포하고 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 논현동 지역은 수인분당선 소래포구역과 인천논현역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 상업시설 및 근린생활시설이 활발한 편입니다.

* 과거 소래포구 지역에 폐목재 소각시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 현재는 혐오시설보다는 주민 편의 시설로 탈바꿈하는 추세입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건의 말소기준권리는 2015년 07월 22일 접수된 송림신용협동조합의 근저당권(182,000,000원)입니다.

* 해당 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위의 임의경매개시결정(2025-04-28, 송림신용협동조합), 압류(2025-05-16, 남동세무서장) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액은 182,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요 없음).

3.2. 임차인 현황

* 본 건의 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

3.3. 임차인 관련 주의사항

* 임대 관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없는 것으로 조사되었으나, 실제 점유자가 있는지, 혹시라도 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건이 위치한 소래포구 및 논현동 일대는 연간 500만 명 이상이 방문하는 수도권 대표 관광 명소이자 복합 상권입니다.

* 전통 어시장, 종합 어시장, 젓갈 판매점, 식당가 등이 밀집되어 있으며, 관광객과 지역 주민을 대상으로 한 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 다양한 판매시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 복합적으로 입점해 있어 업종 다양성이 높습니다.

4.2. 상권 강점

* 소래포구 축제 등 연례 행사 개최로 인한 높은 유동인구 및 관광객 유입 효과가 있습니다.

* 수인분당선 소래포구역 인근 역세권 입지로 교통 접근성이 우수합니다.

* 인근에 다수의 아파트 단지가 있어 고정적인 소비층을 확보하고 있습니다.

* 현대화된 종합어시장 및 주변 상업시설은 현대적인 쇼핑 및 외식 환경을 제공합니다.

4.3. 상권 약점 및 이슈

* 일부 보도에 따르면 소래포구 상권 내 일부 점포 공실이 발생하고 있으며, 상권의 부침이 일부 관찰됩니다.

* 저울 조작 등 일부 상인들의 불공정 거래 관행에 대한 이슈가 제기된 바 있어, 소비자 신뢰도 관리가 중요합니다.

* 본건과 같이 오픈형 상가이거나, 건물번호표지 등이 미비한 경우 매수인의 추가적인 시설 보완 및 관리가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 소래포구 및 논현동 일대에는 다양한 식당, 카페, 쇼핑 시설이 밀집해 있습니다.

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의를 위한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 소래포구역 인근으로 대중교통망이 잘 구축되어 있어 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

* 본건 주변으로는 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 정주 환경이 양호합니다.

* 지역 명소인 소래포구와 인접하여 관광 및 레저 활동을 즐기기 용이합니다.

5.3. 교육 시설

* 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치해 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 본 건은 벽체가 없는 오픈형 상가로 공실 상태이며, 영업 활동을 위해서는 내부 인테리어 및 설비 투자가 필요합니다.

* 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령에 따른 경계표지, 건물번호표지 등의 미비점으로 인해 매수인이 이를 직접 구비해야 하는 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다.

6.2. 상권 및 외부 리스크

* 소래포구 상권의 일부 공실 증가 및 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.

* 과거 폐기물 처리 시설, 악취 민원 등 환경 관련 이슈가 일부 있었으나, 최근에는 시설 개선 및 관리 노력으로 점차 개선되는 추세입니다.

* 부정확한 계량, 가격 허위 표시 등 불공정 행위가 발생했던 이력이 있어, 지역 상권 전반의 신뢰 회복 노력이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 논현동, 소래포구역 인근에 위치한 판매시설로서, 수인분당선 소래포구역의 역세권 입지와 연간 수백만 명이 방문하는 소래포구 상권의 장점을 동시에 가지고 있습니다. 주변 공동주택 단지의 배후 수요 또한 풍부합니다.

다만, 본 건은 벽체가 없는 오픈형 상가로 공실 상태이며, 경계표지 등 필수적인 시설이 미비하여 매수 후 추가적인 비용과 노력이 수반될 것으로 보입니다. 또한, 소래포구 상권은 활발한 관광 수요가 있지만, 일부 공실 및 상권 경쟁 심화 등의 단점도 존재합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편이나, 임대 관계 미상인 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 소래포구라는 지역적 상징성과 연간 방문객 수가 많은 관광 상권의 중심부에 위치합니다.

* 우수한 교통망: 수인분당선 소래포구역 인접 및 대로변 접지로 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지의 고정 수요와 관광객 유동 인구를 모두 흡수할 수 있습니다.

* 현대화된 상권: 재정비 및 현대화 사업을 통해 시설이 개선되고 있는 상권입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 추가적인 시장 분석을 통해 결정해야 합니다.

* 본건과 유사한 소형 판매시설의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 분석

* 향후 임대 수익률 및 예상 공실률에 대한 보수적인 전망

* 명도 가능성 및 추가 투자 비용(시설 보완 등) 고려

인수되는 보증금은 0원으로 파악되었으나, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본건의 특수성(오픈형, 시설 미비)을 고려하여 보다 면밀한 현장 조사와 시장 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.