나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50549 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 제201동 제5층 제504호로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리티구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 5층 504호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 장방형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선의 포장도로, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50549 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 296,000,000원

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 토지지분: 16.0286㎡ (약 4.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적(전용면적): 84.11㎡ (약 25.44평)

* 건물지분: 84.107㎡ (약 25.44평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 아파트입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주상혼용지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 북측으로 왕복 6차선의 포장도로, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 진출입이 가능합니다. 인근에 정류장이 많아 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용상태: 평지대 내 장방형의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-11-07 접수, 119,880,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍인화 (홍 )

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-11-03

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 338,880,000원 (근저당 119,880,000원 + 강제경매 청구액 219,000,000원)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 중동은 중심상업지역에 속해 있으며, 아파트, 근린생활시설, 학교가 혼재된 주상복합지대입니다. 인근에 마트와 공원, 학교 등이 모여 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 포스코가 인근에 있어 경제 활동이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 28층 건물 중 5층 504호입니다.

* 마감재: 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 구조입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: "동광양중학교"가 남측 인근에 위치하며, 걸어서 5분 이내 거리에 초등학교와 중학교가 있습니다. 편의점, 중형마트가 도보 5분 거리에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 체납관리비: 1,665,510원 (현황조사서상 2026년 4월 기준, 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 확인 필요)

* 공실: 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실 상태로, 즉시 임대수익 발생이 어려울 수 있습니다.

* 주변 상가 소음: 인근 작은 술집들이 늦게까지 영업하여 여름철에는 문을 열고 자기 불편할 수 있다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동의 중심상업지역에 위치한 아파트 물건으로, 주변에 학교, 생활편의시설이 잘 갖춰져 있고 교통 접근성도 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적습니다. 다만, 체납관리비 발생 가능성과 현재 공실 상태는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 중심상업지역 내 위치하여 입지적 이점이 있습니다.

* "동광양중학교"를 비롯한 교육시설 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경이 편리합니다.

* 말소기준권리 외 인수해야 할 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 향후 지역 개발 및 주택 수요 변화에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가(296,000,000원)를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 다만, 채권 총액(338,880,000원)이 감정가를 초과하고 있어, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 접근해야 합니다. 체납관리비 1,665,510원과 공실 기간 등을 감안하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.