나이스옥션 법원경매 순천 2026타경118 [1] 전라남도 여수시 학동 61 이레타운 1층 110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청" 북서측 인근에 위치한 이레타운 제1층 제110호로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공공청사, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상4층 중 제1층 제110호로서, (사용승인일 : 2002.04.20.) 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임 등, 내벽 : 적벽돌 쌓기, 인테리어 등, 바닥 : 타일 등, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 25m, 북측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경118 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61 이레타운 1층 110호

용도: 근린상가

감정가: 552,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.38㎡ (약 140.10평)

토지지분: 42.3847㎡ (약 140.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 66.15㎡ (약 218.68평)

건물지분: 66.15㎡ (약 218.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 여OOOOO

1.4. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트조, 지상 4층 중 제1층 제110호 (사용승인일: 2002.04.20.)

건물 마감: 외벽 몰탈위페인팅, 석재붙임 등. 내벽 적벽돌 쌓기, 인테리어 등. 바닥 타일 등. 창호 새시창호 등.

토지 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중.

설비 내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "여수시청" 북서측 인근에 위치함. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공공청사, 학교 등이 소재하여 생활 및 행정 편의시설 접근성이 양호함.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 25m, 북측으로 노폭 약 10m의 도로가 소재함. 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역 및 각종 권리 설정 및 말소 내역이 존재하며, 말소기준권리인 여수원예농업협동조합의 근저당권(을14)이 말소됨에 따라 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

- 말소기준권리: 근저당권 (여수원예농업협동조합, 2024.03.11. 접수)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 보이며, 인수할 보증금은 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

여수시청 인근에 위치하여 공공기관 종사자 및 주변 아파트 단지, 상업시설 이용객을 대상으로 한 근린생활시설 상권이 형성되어 있음. 꾸준한 수요가 기대되는 지역임.

4.2. 상권 발전 가능성

여수시청을 중심으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역으로, 향후 지속적인 발전 가능성을 내포하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식음료 등 다양한 편의시설 이용이 용이함. 여수시청이 인근에 위치하여 행정 관련 업무 처리 또한 편리함.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 학교들이 소재하고 있어 교육 환경이 양호함. 종합병원 및 병의원 등 의료시설 접근성 또한 양호한 편임.

5.3. 공원 및 녹지

안산근린공원, 거북호수공원, 용기공원 등 인근에 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 생활환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6.2. 건물 노후화

2002년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 공실 위험

상가로서 업종 및 경기 변동에 따른 공실 발생 위험이 상존할 수 있으므로, 임차 구성 및 상권 분석이 중요함.

7. 종합 의견

본건은 여수시청 인근의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 주변 상권의 안정적인 수요를 바탕으로 운영될 가능성이 높음. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, 건물 노후화 및 상가 특유의 공실 위험 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 여수시청 인근, 대로변 및 소로 접합, 교통 편리.

* 주변 배후 수요: 아파트 단지, 근린생활시설, 공공청사 등으로 인한 안정적 수요 확보 가능.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 행정 및 생활 인프라: 시청, 공원, 상업시설 등 이용 편리.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰자 인수 보증금(본건의 경우 0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건은 권리상 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정은 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.