나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50586 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1066-2 3층301호 근린상가 경매

전남광주통합특별시 여수시 돌산읍 강남로 46, 3층301호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경50586(순천지원 경매8계). 감정가 765,000,000원, 최저가 765,000,000원. 매각기일은 2026-09-14입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 50586 [1]
소재지	전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1066-2 3층301호
도로명주소	전남광주통합특별시 여수시 돌산읍 강남로 46, 3층301호
용도	집합건물
매각기일	2026.09.14
관할법원	순천지원 경매8계 ((061)729-5328)
이용제한	일반상업지역, 방화지구, (접함)대로3류(폭 25m~30m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역

전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1066-2 3층301호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	156.24㎡ (47.26평)
건물면적	313.23㎡ (94.75평)

금액

감정가	765,000,000원
최저가	765,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	76,500,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.14	765,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 &apos;동백초등학교&apos; 북서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 점포, 단독주택, 아파트단지, 관공서 등이 소재하는 노 선 상가지대임.
교통상황: 본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전 반적인 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 건물중 제301호, 302, 303호로서, 외벽 : 외장 석재 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감, 일부 타일 붙임 등, 바닥 : 타일 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.
이용상태: 근린생활시설로 이용중임.
설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지임.
인접 도로상태등: 본건 소재 부지 동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 5-6미터 내 외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 공부상으로는 구분되어 있으나 현황은 301호,302호,303호를 경계벽이 없이 일체로 사용되고 있으며 건축물대장 건축물현황도(도면)에 의해서만 위치 확인이 가능한 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50586 (1)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1066-2 3층301호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 좌수영새마을금고 (자료상 좌OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 3층 301호, 302호, 303호

이용 상태: 근린생활시설로 이용 중

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 765,000,000원

토지 면적: 156.24㎡ (약 47.26평)

토지 지분: 156.236㎡ (약 47.26평)

건물 면적: 313.23㎡ (약 94.75평)

건물 지분: 313.23㎡ (약 94.75평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.5. 특이사항

* 본 건은 건축물대장상으로는 구분되어 있으나, 현황은 301호, 302호, 303호가 경계벽 없이 일체로 사용되고 있습니다.

* 건축물 현황도(도면)에 의해서만 위치 확인이 가능한 상태입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 '동백초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 각종 점포, 단독주택, 아파트 단지, 관공서 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

우두리는 돌산읍의 북단에 위치하며, 과거 여천군청이 있었던 곳으로 현재는 전남국제교육원이 들어서 있습니다.

돌산도 자체는 산지가 많고 경사가 급한 지형이 특징이며, 다양한 해안 지형을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로, 서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도 지역: 일반상업지역

* 기타 용도 지구: 방화지구

* 도시계획시설: 대로3류 (폭 25m~30m), 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 제한 사항: 가축사육제한구역 (2019-05-23)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인 1: 박 (박은희)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입(사업)일자: 2018-07-26

* 대항력: 있음

* 임차인 2: 최 (최정용)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2020-07-09

* 대항력: 없음

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 소유권 보존: 2017-03-16 (유한회사치평개발)

* 소유권 이전: 2017-03-29 (주현)

* 소유권 이전: 2018-03-28 (이용백)

* 근저당권: 2019-08-30 (좌수영새마을금고, 468,000,000원) - 말소기준권리

* 임의 경매 개시 결정: 2026-04-22 (좌수영새마을금고, 523,043,220원) - 말소

등기부채권 총액: 468,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요 없음)

다만, 대항력 있는 임차인(박 )의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 인수될 가능성이 있으므로 주의해야 합니다. 현재 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 여수시 돌산읍 우두리 일대는 숙박시설, 점포, 주택 등이 혼재된 복합 상가지대로, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

돌산읍은 최근 관광 산업 활성화에 따라 숙박 및 음식업 발달과 더불어 인구 유입 및 발전이 기대되는 지역입니다.

특히 향일암, 돌산대교, 돌산공원 등 관광지가 인근에 있어 관광객 수요가 꾸준히 발생하고 있으며, 복합해양레저관광도시로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

상권 분석 시, 주변 관광 수요와 더불어 지역 주민의 소비 성향을 함께 고려해야 할 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 숙박시설, 각종 점포 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

여수 엑스포 과학공원, 이순신 광장, 여수예술랜드 미디어아트 조각공원 등이 차량 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 북서측 인근에 동백초등학교가 소재합니다.

다만, 중학교의 경우 육지권역의 중학교로 진학해야 하는 현실이 있어 교육 환경 측면에서는 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

5.3. 잠재적 혐오시설 유무

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

다만, 주변 지역의 개발 현황 및 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 전입일자(2018-07-26)가 말소기준권리(2019-08-30)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 임차인의 보증금 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 인수되는 권리가 없다고 명시된 부분과 상충될 수 있으므로, 반드시 현황 조사를 통해 임차인의 실제 권리관계 및 배당 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 현황과 공부상의 불일치: 301호, 302호, 303호가 경계벽 없이 일체로 사용되고 있어, 공부상의 구분 소유권과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건물 관리나 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 관광지 인근 상권의 변동성: 돌산읍은 관광지로서의 특성이 강한 지역으로, 관광객 수의 변동이나 외부 환경 변화에 따라 상권의 활황과 침체가 반복될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍의 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 우수한 입지 조건과 관광지 인근이라는 장점을 가지고 있습니다.

넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 7억 6천 5백만원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 구분과 실제 이용 현황 간의 차이는 잠재적 리스크로 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

적절한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수될 수 있는 권리 및 실제 이용 상태를 명확히 파악한다면, 관광 수요를 기반으로 한 상가로서의 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 여수시 돌산읍 상업지역에 위치하며, 동측 6차선, 서측 5-6미터 도로에 접하는 편리한 교통 및 접근성.

* 관광지 인접: 동백초등학교 북서측 인근에 위치하며, 향일암, 돌산대교 등 유명 관광지 접근성이 좋은 지역.

* 활성화되는 지역: 돌산읍은 관광 산업 발달로 인구 유입 및 발전 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 활용에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 765,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인(박 )의 보증금 전액 변제 여부에 대한 불확실성이 존재합니다.

또한, 공부상 구분과 현황의 불일치, 그리고 실제 임대 현황 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

이윤 창출을 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사를 통해 파악된 정확한 인수 보증금, 현재 임대 현황, 건물의 상태 및 향후 개발 가능성 등을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

정확한 권리 분석과 현장 조사를 수행한 후, 주변 유사 물건의 시세 및 낙찰가율을 참고하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.1. 물건 기본정보