나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50596 [1] 전라남도 순천시 인제동 207 서광아파트 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 인제동 소재 '순천고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 빌라 학교 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건 소재 아파트동까지 차량 진입 가능하며 버스승강장 및 아스팔트 포장도로 등이 인접해 있어 교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근 콘크리트 라멘조 스라브지붕 6층중 6층 603호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 소화전 등의 소화설비 도시가스에 의한 난방설비 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트동이 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

복도식 아파트이며 엘리베이터 시설이 없음.

물건 비고

복도식 아파트로 엘리베이터 시설이 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50596 (1)

소재지: 전라남도 순천시 인제동 207 서광아파트 6층603호

용도: 아파트

감정가: 51,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.11㎡ (약 14.86평)

토지 지분: 49.1111111111111㎡ (약 14.86평)

건물면적 (전용면적): 84.51㎡ (약 25.57평)

건물 지분: 84.51㎡ (약 25.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.4. 감정평가 요약

본 건은 전라남도 순천시 인제동 소재 '순천고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 빌라, 학교 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량 진입이 가능하며 버스승강장이 인접해 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근 콘크리트 라멘조 스라브지붕 6층 중 6층 603호이며, 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시로 마감되었습니다.

내부 구조는 방, 거실, 부엌, 화장실 등으로 구성되어 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 전용면적은 84.51㎡이며, 토지 지분은 49.11㎡입니다.

토지의 형상은 부정형의 완경사지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

특이사항으로, 복도식 아파트로 엘리베이터 시설이 없으며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 순천시 인제동에 위치하며, '순천고등학교'가 남측 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

주거지대가 형성되어 있으며, 단독주택, 빌라 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 원활하며, 버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 동측으로는 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 지역 내 시설

순천고등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 우수합니다.

인근에 순천원예농협 인제지점, 성광온천 등이 있으며, 마더스마켓 등 근린생활시설이 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

말소기준권리: 2026년 4월 24일 접수된 광주지방법원 순천지원 강제경매개시결정 (2026타경50596)

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 3월 2일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026년 7월 16일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 종합

본 물건의 말소기준권리(2026-04-24)보다 임차인 박 씨의 전입일자(2018-03-02)가 선순위이므로, 박 씨는 대항력이 있습니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차상 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것을 가정한 결과일 수 있습니다.

따라서, 실제 낙찰 후 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금을 새로운 소유주가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 기록이 여러 차례 있었으며, 현재 경매로 인한 강제경매가 말소기준권리로 작용하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지 상권

본 물건은 순천시 인제동에 위치한 아파트 단지 내에 속해 있어 전형적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 단독주택, 빌라 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 및 공공시설 인접

순천고등학교가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종의 발달 가능성이 있습니다.

지역 커뮤니티 시설이나 공공기관 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 마더스마켓 등 기본적인 생필품 구매가 가능한 소규모 상점들이 있습니다.

순천시의 주요 상업 및 문화 시설까지는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 주거 편의성

기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있으나, 복도식 아파트이며 엘리베이터가 없어 고층 거주 시 불편함이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 가치 평가 시 고려될 수 있습니다.

5.3. 환경

주변에 학교가 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

순천시 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장) 건립에 대한 지역 사회의 논쟁이 있으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오 시설이 소재한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 폐기물 처리 시설 건립 관련 논란은 향후 지역 개발 및 환경 정책에 영향을 줄 수 있는 요소로 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 박 씨가 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 35,000,000원이 설정되어 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 편의시설 부족

1997년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

엘리베이터 시설이 없다는 점은 거주 편의성 및 향후 매각 시 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 환경 이슈

순천시 전반의 폐기물 처리 시설 건립 논란이 환경 문제 및 지역 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 소재한다는 정보는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 인제동에 위치한 아파트로, 순천고등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 감정가가 51,000,000원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있어 투자 접근성을 높일 수 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 전액이 경매를 통해 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 예상 변제율 확인이 필수적입니다. 또한, 복도식 구조와 엘리베이터 부재는 주거 편의성을 저해하는 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

51,000,000원의 감정가는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

8.2. 주거지 입지

순천고등학교 인근의 주거지대로, 안정적인 수요가 예상되는 지역입니다.

8.3. 토지 지분

전용면적 대비 토지 지분이 상당하여, 재건축이나 리모델링 등 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가는 51,000,000원이며, 이는 시장 상황 및 개별 물건의 가치 판단에 따라 달라질 수 있는 기준점입니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 임차인 보증금의 최종 배당 가능 금액 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성을 최우선으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.