나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30396 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1157-1 서희스타힐스 102동 9층 905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 소재 '전북지방우정청' 동측 인근에 위치하며, 주위는 고층의 아파트단지 및 주상복합, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

기호1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 중 9층 905호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1-가)는 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 35미터의 홍산로 및 남측으로 노폭 약 35미터의 서원로, 북측으로 노폭 약 12미터의 홍산1길에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(2026-03-13)(서부신 시가지 지구단위계획구역), 대로1류(폭35m~40m)(2025-01-06)(접합), 대로2류(폭30m~35m) (접합), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 본건은 전주지방법원 2026타경30396호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 1157-1 서희스타힐스 102동 9층 905호입니다.

* 용도는 아파트이며, 감정가는 435,000,000원입니다.

* 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

* 채권자는 김 입니다.

1.1. 면적 정보

* 토지 면적은 23.99㎡ (약 7.25평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

* 건물 면적(전용 면적)은 84.98㎡ (약 25.70평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

* 토지 및 건물 제시 외 면적은 없습니다.

1.2. 건물 상세 정보

* 건물명은 서희스타힐스아파트입니다.

* 사용 승인일은 2015년 03월 31일입니다.

* 총 동수는 4개동이며, 총 세대수는 481세대입니다.

* 본건이 위치한 102동은 총 28층 중 9층에 해당합니다.

2. 입지조건

* 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가에 소재하며, '전북지방우정청' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 고층의 아파트 단지, 주상복합, 관공서, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

* 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

* 본건 단지는 서측으로 노폭 약 35미터의 홍산로, 남측으로 약 35미터의 서원로, 북측으로 약 12미터의 홍산1길에 접하고 있어 교통 및 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획상 본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 발달 잠재력이 높습니다.

3. 권리분석

* 본 건은 전주지방법원 2026타경30396호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2026년 04월 24일 접수된 김규하의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 주택임차권(을1)이 있습니다.

* 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사: 보증금 315,000,000원, 전입일자 2024.05.16, 확정일자 2024.04.25, 배당신고일자 2026.07.28, 대항력 있음.

* 최숙희: 보증금 320,000,000원, 전입일자 2024.05.16, 확정일자 2024.04.25, 배당신고일자 2026.05.04, 대항력 있음.

* 최숙희: 보증금 315,000,000원, 전입일자 2025.05.16, 확정일자 2024.04.25, 배당신고일자 2026.07.01, 대항력 있음.

* 주요 권리사항: 등기부상 '을1' 권리인 주택임차권(최숙희, 보증금 315,000,000원)은 비고란에 "인수"로 명시되어 있습니다. 이는 해당 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높음을 의미합니다. (※ 주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '을1' 임차권에 '인수' 표기가 명확하므로 최종 배당표 및 법원의 판단을 반드시 확인해야 합니다.)

4. 상권분석

* 본건은 전주 시내 중심부 인근에 위치하며, 주변에 관공서, 금융기관, 대규모 아파트 단지, 주상복합, 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 대형 대로변에 인접하여 차량 접근성 및 가시성이 뛰어나며, 이는 상업 시설 운영 시 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 본 건이 속한 지역은 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 지속적인 발전 가능성이 높은 상권입니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다. 주요 간선도로와 가까워 자가용 이용 시에도 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설이 차량 5~10분 거리에 위치해 있으며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 아파트 단지가 밀집한 지역으로 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 가장 큰 리스크는 등기부상 '을1' 권리로 명시된 최숙희 임차인의 보증금 315,000,000원입니다. 본 임차권이 낙찰자에게 인수될 경우, 낙찰가는 입찰가 외에 해당 보증금까지 총 취득 비용으로 지불해야 합니다.

* 임차인 정보의 복수 기재: 최숙희 임차인이 두 건으로 기재되어 있고 보증금 액수가 다르게 기재되어 있어, 권리 관계 파악에 더욱 신중을 기해야 합니다.

* 배당 결과 불확실성: 경매 법원의 최종 배당표 확정 전까지는 임차인 보증금의 실제 인수 여부 및 금액을 정확히 예측하기 어렵습니다. 배당 관련 변동 사항을 지속적으로 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 서희스타힐스 아파트는 전주시 완산구의 핵심 지역에 위치하며, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 거주 가치 및 투자 가치가 높은 물건입니다.

* 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태 및 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 위험이 명확하므로, 해당 리스크를 충분히 인지하고 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다.

* 정확한 총 취득 비용 산정을 위해서는 법원의 최종 배당표를 반드시 확인해야 하며, 이를 바탕으로 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 전주 시내 중심부 인근, 주요 도로와 접하여 교통이 편리하며 높은 미래 가치를 지닙니다.

* 생활 편의성: 아파트 밀집 지역으로 주거 생활 환경이 우수하고, 상업 및 공공시설 접근성이 매우 좋습니다.

* 현대적 주거 공간: 2015년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖춘 아파트입니다.

* 지역 발전 잠재력: 지구단위계획구역 등 도시 계획에 따른 지속적인 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 435,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 84.98㎡, 8층: 407,000,000원

* 84.99㎡, 12층: 374,000,000원

* 84.97㎡, 11층: 400,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 약 393,000,000원

* 주요 인수 가능 보증금 (을1): 315,000,000원 (최숙희, 주택임차권)

* 분석:

* 본 건은 대항력 있는 임차인(을1, 최숙희, 315,000,000원)의 보증금 인수 위험이 존재합니다. 만약 해당 보증금이 낙찰자에게 인수될 경우, 실제 총 취득 비용은 (입찰가 + 315,000,000원)이 됩니다.

* 본 섹션의 '예상 입찰가' 산정은 '인수 보증금'을 제외한, 순수하게 부동산 자체의 시장 가치를 기준으로 합니다.

* 최근 실거래가 평균(약 3.93억)과 감정가(4.35억)를 고려하되, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가 범위: 380,000,000원 ~ 400,000,000원

* 총 예상 취득 비용 (보증금 인수 시):

* 예상 입찰가와 인수 보증금(315,000,000원)을 합산하여 총 취득 비용을 산정해야 합니다.

* 예시: 입찰가를 390,000,000원으로 결정 시, 총 취득 비용은 390,000,000원 + 315,000,000원 = 705,000,000원이 됩니다.

* 투자 결정을 내리기 전, 해당 총 취득 비용을 반드시 고려하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 확인 (혐오시설)

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 '전북지방우정청', 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집한 주거 및 상업 지역에 위치합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.