나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10642 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 458-20 현대아파트 제210동 제19층 제1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양성초등학교" 북측 인근에 위치하는 현대아파트 210동 19층 1902호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 "양정역" 이 소재하 여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물내 19층 1902호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 '아파트' 임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 단지내 가로망을 통해 외부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·458-20번지:일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 고속철도(경부고속철도)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2023-11-29)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 50 m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 70m)<건축법 >, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>. ·479-76번지:제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임, 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려 워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경 매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요 망됨.

물건 비고

2026. 07. 02. 가압류권자 양정현대2차아파트 입주자대표로부터 미납관리비 계산서가 제출됨(배당요구종기일 기준 미납 관리비(연체료 포함) 3,112,770원). 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으며, 승계되는 정확한 금액은 양정현대2차아파트 입주자대표에 재확인 필요함. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김범수)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10642 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 458-20 현대아파트 제210동 제19층 제1902호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

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1.2. 건물 정보

* 아파트명: 현대2차 아파트 (양정현대2차아파트)

* 동/호수: 210동 1902호

* 건축년도: 1998년 07월 15일 사용승인

* 총 동수: 15개동

* 총 세대수: 1901세대

* 최고층수: 25층 (본건 19층)

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1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 323,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.14평)

* 건물면적 (분양면적): 제공 정보 없음

* 토지면적: 0.00㎡ (토지/건물 일괄매각이나, 집합건물 특성상 토지 지분은 건물 면적에 포함되어 별도 표기되지 않음)

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2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 "양성초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 위치하며, 도시철도 1호선 "양정역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

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2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 단지 내 도로망이 정비되어 있으며, 이를 통해 외부 도로와 연결됩니다.

* 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 고속철도(경부고속철도) 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 중로2류(폭 15m~20m) 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역(50m, 70m), 상대/절대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

* 말소기준권리: 2022년 06월 13일 접수된 주식회사리드코프 근저당권 (을8)

* 본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 등기부상 채권 총액은 370,915,380원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

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3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김범수 (채권양도)

* 보증금: 280,000,000원

* 확정일자: 2021년 07월 18일

* 전입일자: 2021년 08월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 김범수는 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 것에 동의하였습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

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3.3. 기타 권리사항 (가압류, 미납관리비 등)

* 가압류: 양정현대2차아파트 입주자대표 (2026년 04월 09일)

* 미납관리비: 가압류권자인 양정현대2차아파트 입주자대표로부터 제출된 미납관리비(연체료 포함)는 3,112,770원입니다. 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있으며, 정확한 금액은 관리사무소에 재확인이 필요합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 양정동 일대는 주거지역과 상업시설이 공존하는 지역입니다.

* "양성초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

2.

4.2. 생활 편의시설

* 지하철 1호선 "양정역"을 이용할 수 있어 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 인근에 양정시장 등 재래시장과 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 내 19층에 위치합니다.

* 위생 및 급·배수 설비, 소화전 설비, 화재경보 설비, 승강기, 도시가스 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.

5.2. 단지 정보

* 총 15개동, 1901세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

* 총 주차대수는 524대입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 미납 관리비 승계 가능성

* 공용부분의 미납 관리비(약 311만 원)가 매수인에게 승계될 수 있습니다. 정확한 승계 금액은 반드시 관리주체에 확인해야 합니다.

2.

6.2. 내부 상태 불확인

* 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 관련 공부 및 외부 관찰에 의해 평가되었으므로, 응찰 전 내부 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 권장됩니다.

2.

6.3. 토지 이용 제한

* 해당 토지에는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 고속철도 저촉, 도로 접합/저촉, 최고높이 제한, 상대/절대보호구역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획법규 및 건축법규상의 제한이 존재합니다.

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7. 종합 의견

* 본 물건은 부산지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 아파트 건물에 대한 매각입니다.

* 임차인의 대항력 부존재 및 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 점이 가장 큰 특징입니다.

* 양정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 다만, 미납 관리비 승계 가능성과 내부 상태 확인 불가 등의 리스크 요인은 신중히 고려해야 합니다.

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8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 도시철도 1호선 양정역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 비교적 안정적인 주거 환경으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

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9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 323,000,000원입니다.

* 최근 동일 면적(59.95㎡)의 거래 사례는 2026년 7월에 300,000,000원(5층, 15층)에 있었습니다.

* 본건은 19층으로, 거래 사례보다 높은 층수이며 감정가 역시 이를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 약 315,000,000원에서 320,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 해당 물건의 권리관계, 시장 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.