나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20219 [1] 경상남도 함안군 가야읍 검암리 932-1 천일아라 2동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 "함안버스터미널" 동측 원거리에 위치하 며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 303호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 알루미늄 및 PVC 창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 로폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-22)(접합), 가축사육제한구역(2026-04-03)(전 부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20219 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 검암리 932-1 천일아라 2동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 113,000,000원

토지면적: 61.56㎡ (약 18.62평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 함안군 가야읍 검암리에 소재하며, "함안버스터미널"에서 동측으로 원거리에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 직접적인 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 물건지의 동측과 남측으로는 각각 약 8m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 05일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 67,320,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당권, 롯데카드 가압류(2024-11-25), 한국주택금융공사 임의경매개시결정(2026-04-22) 등 등기부등본 상의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고된 내용상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 총 등기부채권액

등기부등본 상의 총 채권액은 115,403,672원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로, 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요망됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

대상 물건은 함안버스터미널에서 원거리에 위치하고 있으며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

현재 파악된 정보로는 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 함안군 가야읍 일대에 폐기물처리장 및 소각시설이 언급된 바 있으나, 대상 물건과의 직접적인 거리 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다. 건물 내외부는 몰탈 위 페인팅 마감, 벽지도배 등으로 되어 있으며, 알루미늄 및 PVC 창호가 설치되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

제반 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

함안버스터미널 주변에 함안IC-아이씨 모텔, 함안 루팡 모텔, 함안 JM 모텔 등 숙박시설이 있으며, 함안지방공사에서 운영하는 함안체육관, 함안하늘공원 장례식장 등이 소재합니다. 함안군 가야읍 일대에는 마트, 편의점 등의 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 물건 내부 상태, 이용 상황, 관리 상태 등에 대한 정확한 확인이 이루어지지 못했습니다. 이는 입찰 시 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있으며, 반드시 입찰 전에 직접 방문하여 재확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대차 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용 제한

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 등기부상 권리 관계가 명확하고 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자의 권리 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미확인이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다. 아파트로서 기본적인 주거 수요는 확보 가능하나, 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인이 최우선입니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되지 않는 권리 없음: 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 아파트로서의 안정성: 주거용 부동산으로서 기본적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 내부 상태 및 시장 시세 확인 후, 감정가 이하 또는 적정가로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 함안버스터미널 인근: 교통 허브와의 인접성은 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 시장 시세, 내부 상태, 주변 지역 개발 계획, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 감정가는 113,000,000원이지만, 현장 확인 불가 및 임대차 불확실성 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 이를 기준으로 직접적인 입찰가 산정은 어렵습니다. 낙찰자는 인수 보증금이 없으므로, 감정가 대비 일정 할인율을 적용하고 현장 실사 후의 정확한 가치 평가를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최근 유사 면적의 아파트가 약 0.6억원에 거래된 사례가 있으나, 이는 시세 참고용이며 직접 비교는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.