나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3511 [1] 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 808-1 대원타워빌딩 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2026.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 소재 대구도시철도 2호선 "대실역" 서측 인근 에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스승강장, 지하철역이 소재하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 4층 403호로서, - 외벽 : 드라이비트, 타일 등 - 내벽 : 벽지, 판넬, 타일 등 - 바닥 : 타일 등 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(체육관)로 이용중임.

설비내역

공동위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(접합), 중로3류(접합), 가축사육제한구역 , 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3511 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 808-1 대원타워빌딩 4층403호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 체육관)

감정가: 370,000,000원

토지면적: 64.95㎡ (약 19.66평)

건물면적: 144.73㎡ (약 43.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층

사용승인일: 2012년 10월 30일

1.1. 입지조건

대구지하철 2호선 '대실역' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

본건은 북측 및 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성이 우수함.

토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 있음.

1.2. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되었으며, 등기부상 말소기준권리는 2012년 12월 5일자 대구은행의 근저당권(채권최고액 204,000,000원)임.

이후 2013년부터 2023년까지 다수의 세금 압류(국세, 지방세)가 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차 진행 시 소멸될 예정임.

최종 경매개시결정은 2026년 4월 20일자 주식회사아이엠뱅크의 임의경매(채권액 178,663,984원)임.

등기부채권 총액은 204,000,000원으로 파악됨.

임차인 현황: 임차인 신상민(전입/사업일자 2023-04-14)이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 확인되어 임차보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됨.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원임.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 등기부 요약에는 지상권 설정 내역이 없어 인수 대상이 아닌 것으로 보임.

1.3. 상권분석

대구지하철 2호선 대실역 역세권으로, 주변 대규모 아파트 단지(약 2만여 세대 이상 추정)의 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있음.

본건은 제2종근린생활시설(체육관)로 이용 중이며, 주변에는 식당, 카페, 학원, 병원 등 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상업 활동이 활발함.

2차선 도로와 인접하여 외부에서의 노출도가 양호하며, 역세권 프리미엄을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 기대됨.

주변 상가 건물들의 평균 시세 및 임대료 수준을 고려한 수익률 분석이 필요함.

1.4. 생활정보

*교통*

대구도시철도 2호선 대실역을 도보로 이용 가능하여 시내 접근성이 뛰어남.

다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

*편의시설*

대단지 아파트 밀집 지역으로 마트, 은행, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있음.

주변에 상업 시설이 발달하여 외식 및 쇼핑 등 편의성이 높음.

*교육시설*

다수의 초, 중, 고등학교와 학원가가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

상가건물임대차현황서상 '임대차관계 미상의 임차인 있음'이라는 문구가 기재되어 있어, 해당 임차인에 대한 추가적인 조사가 필요함. (비록 대항력 없는 임차인일 가능성이 높으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음)

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경 시 특정 업종(예: 유해시설)은 입점이 제한될 수 있음. (현재 체육관 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 업종 변경 시 확인 필요)

건축물대장상 2012년 사용승인 건물로, 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 달성군 다사읍의 핵심 상권인 대실역 역세권에 위치하며, 풍부한 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 가치를 지닌다고 판단됨.

철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물(2012년)이며, 현재 제2종근린생활시설(체육관)로 사용 중으로 활용도가 높음.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗함.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 임차보증금 인수 부담이 없어 명도만 원만히 진행된다면 안전한 투자가 될 수 있음.

다만, 임대차 관계 미상의 임차인 존재 여부 및 업종 제한 지역 지정 등에 대한 심층적인 확인과 명도 절차에 대한 면밀한 계획 수립이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

대실역 역세권이라는 강력한 입지 프리미엄과 대단지 아파트의 고정 수요 확보.

현재 '체육관' 용도로 사용 중이며, 주변 상권 특성을 고려한 다양한 근린생활시설로의 업종 전환 가능성.

깨끗한 권리관계로, 명도 절차만 순조롭게 마무리된다면 안전한 투자처가 될 수 있음.

감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 동시 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차 보증금이 없는 물건으로, 권리분석상 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금전적 위험은 낮은 편임.

정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 본건의 내부 상태 및 향후 활용 가능성, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

감정가는 370,000,000원이지만, 실제 낙찰가는 경매 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있음.

일반적으로 상가 경매의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 결정되기도 하나, 입지 조건 및 수요를 고려할 때 본건은 그 이상에서도 고려해볼 만한 가치가 있음.

보수적인 관점에서 접근하되, 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정할 것을 권장함.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아, 상권 활성화 측면에서 긍정적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.