나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3513 [1] 대구광역시 달서구 용산동 566-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 대구광역시 달서구 용산동 소재 ‘성곡중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근 은 단독주택, 학교, 공원 및 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 남향 완경사지대에 위치하는 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지는 북측으로 폭 약 8m 및 동측으로 폭 약 6m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m ~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요 망), 상대보호구역(2014-08-22)(세부사항은 남부교육청 문의요망), 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물로서 일반건축물대장등본상 사용승인일자는 2000년 7월 21일이며, - 외벽 : 드라이비트 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 마감 - 바닥 : 바닥재 및 타일 마감 - 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물은 공부상 1층 단독주택 및 제2종근린생활시설이며, 2,3층은 단독주택임.

설비내역

대상 건물은 급·배수설비 등 위생설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 (확장)발코니 등은 대상 건물의 부합물로 보아 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기(임차보증금 9천 5백만 원, 전입일 2022.9.20., 확정일자 2022.8.29.)와 을구 2번 주택임차권등기[임차보증금 9천 3백만 원(9천 5백만 원 중 미반환금), 확정일자 2022.8.23.]있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임차보증금 9천 5백만 원, 차임 10만원, 전입일 2022.7.22., 확정일자 2022.7.4.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함. 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3513 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 566-8

건물 구조: 단독주택 (11가구)

감정가: 567,308,000원

토지 면적: 197.80㎡ (약 59.83평)

건물 면적: 335.72㎡ (약 101.55평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 ‘성곡중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 학교, 공원 및 근린상가 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

주요 간선도로와의 접근성이 양호하며, 차량 접근이 용이하여 대중교통 이용 및 자가용 운행에 불편함이 없는 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 3.토지 이용 상태

대상 토지는 남향 완경사지의 장방형 토지로, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본 물건지는 북측으로 폭 약 8m, 동측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

1.2. 5.토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m ~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 3일 접수된 수성세무서장의 압류(갑4, 갑3)입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 을구 1번 주택임차권(한국토지주택공사, 임차보증금 95,000,000원, 전입일 2022.9.20., 확정일자 2022.8.29.) 및 을구 2번 주택임차권(한국토지주택공사, 임차보증금 93,000,000원, 확정일자 2022.8.23.)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 3.인수되는 임차보증금

상기 을구 등기 및 물건명세서상 잔액 인수 조건에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 다음과 같습니다.

* 을구 1번 임차권: 95,000,000원

* 을구 2번 임차권: 93,000,000원

* 대항력 있는 임차인 (주의사항 명시, 한국토지주택공사): 95,000,000원 (차임 10만원, 전입일 2022.7.22.)

총 인수 보증금 합계: 283,000,000원

1.3. 4.임차인 현황 및 분석

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-15

대항력: 있음

비고: 금액 미상으로 주의 필요

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-30

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-22

대항력: 있음

비고: 금액 미상으로 주의 필요

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-12

대항력: 있음

비고: 금액 미상으로 주의 필요

* 임차인: 윤

보증금: 7,000,000원

차임: 290,000원

전입일자: 2025-07-03

확정일자: 2026-05-06

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-11

대항력: 있음

비고: 금액 미상으로 주의 필요

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-01

대항력: 있음

비고: 금액 미상으로 주의 필요

* 임차인: 한국토지주택공사 (205호)

보증금: 95,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022-07-22

확정일자: 2022-07-04

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수하는 임차인

* 임차인: 한국토지주택공사 (302호)

보증금: 93,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-21

확정일자: 2022-08-23

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수하는 임차인

* 임차인: 한국토지주택공사 (305호)

보증금: 95,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2022-09-20

확정일자: 2022-08-29

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수하는 임차인

1.3. 5.기타 사항

* 물건명세서상 "대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 내용이 기재되어 있어, 추가적인 임차인 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 실거래가 분석

제공된 주변 연립/다세대 주택 실거래가 정보(2024년 2월~6월) 분석 결과, 면적 대비 거래가는 평당 약 609만원에서 867만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 80.7㎡ (약 24.4평): 156,000,000원 (약 639만원/평)

* 67.72㎡ (약 20.5평): 125,000,000원 (약 610만원/평)

* 72.47㎡ (약 21.9평): 190,000,000원 (약 867만원/평)

1.4. 2.감정가 대비 시세 비교

본 건의 감정가는 567,308,000원이며, 건물 면적 335.72㎡ (약 101.55평) 기준 평당 약 558만원입니다. 이는 주변 다세대 주택의 최근 실거래가 평단가(약 610만~867만원) 대비 다소 낮은 수준으로, 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 3.주변 시설 및 혐오시설 유무 (추정)

Google 검색 결과, 본 물건지 주변으로는 성곡중학교, 용산초등학교, 달서구립 소리모아도서관 등 교육 및 문화시설이 인접해 있으며, 다수의 소규모 공원과 근린상가들이 분포하고 있습니다. 일반적으로 주거 지역에 형성되는 시설들이 많아 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획이나 미집행 도시계획시설 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육 시설

성곡중학교, 용산초등학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 2.편의 시설

주변 근린상가 및 대형 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

1.5. 3.녹지 및 휴식 공간

다수의 소규모 공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.인수되는 높은 임차보증금

총 283,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 초기 투자 부담이 매우 높습니다. 이는 예상 입찰가를 결정하는 데 가장 큰 제약 요인이 됩니다.

1.6. 2.미확인 임차인 및 보증금

‘대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자’ 존재 가능성 및 보증금이 0원으로 신고된 임차인들의 실제 보증금 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

1.6. 3.건물 노후화

건축 사용 승인일이 2000년 7월 21일로, 약 26년 된 건물이므로 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 4.건물 용도 및 가구 수

일반건축물대장 상 '단독주택(11가구)'으로 등재되어 있어, 다가구 주택으로 운영 중인 것으로 보입니다. 이는 임대 수익률 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 용산동의 양호한 입지 조건과 함께, 인근에 학교 및 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역에 위치하고 있습니다. 감정가가 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 점은 매력적인 요소일 수 있습니다. 그러나, 매수인이 인수해야 할 총 283,000,000원의 높은 임차보증금은 본 건의 가장 큰 위험 요소이며, 추가적인 미확인 임차인이나 보증금 미반환 위험도 존재합니다. 따라서, 본 건은 높은 위험 부담을 감수할 수 있는 투자자에게 적합하며, 철저한 권리 분석과 함께 예상되는 추가 비용을 면밀히 산정하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 감정가가 주변 시세 대비 낮아, 잠재적인 시세 차익 기대 가능.

* 양호한 입지: 편리한 교통, 교육, 편의 시설 접근성을 갖춘 주거 선호 지역.

* 건물 활용성: 11가구 규모의 단독주택으로, 임대 수익 창출 또는 주거용으로 활용 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 매수인이 인수해야 할 임차보증금을 제외하고 산정됩니다. 감정가 567,308,000원을 해당 물건의 시장가치로 가정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금 합계

예상 입찰가 = 567,308,000원 - 283,000,000원

예상 입찰가 = 284,308,000원

위 산정된 예상 입찰가는 감정가를 물건의 현재 시장가치로 간주했을 때의 이론적 최대 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁률, 투자자의 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 임차보증금이 매우 높으므로, 실제 낙찰가는 이보다 더 낮게 결정될 가능성이 높습니다.

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