나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3501 [1] 대구광역시 달서구 송현동 1029-1 송현우방맨션 102동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 '송현초등학교’남서측 인근에 위치하는 구분소유부동산( 아파트)인‘송현우방맨션 102동 1층 105호(집합건축물대장상 전유부분면적: 84.91㎡, 계단식 , 남동향)' 단위세대로서 부근은 시가지내의 도로변 상가지대와 후면의 주상용, 단독, 다가 구, 아파트 등 일반 주택지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 일반차량 출입 원할하며, 시가지내에 소재하고 인근에 시내버스정류장과 남동측 근 거리에 지하철역(월촌역)이 소재하는 등 대중교통을 포함한 일반교통여건도 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 102동 15층 중 1층 105호 단위세대로서, -사용승인일자: 1992.11.27 -외벽: 몰탈위 페이트 마감 등 -내벽: 벽지 마감 등 -바닥: 장판지 및 기타 바닥타일 마감 등 -창호: 샷시 2중창임.

이용상태

아파트(건축물 현황도상 방3,거실,주방,욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생, 급·배수시설 등과 화재설비 및 엘리베이터설비, 도시가스 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권 대상인 토지는 부정형의 토지로서 남동향의 약간의 완경사지대에 조성되어 있으며 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남동측으로 4차선 포장도로, 북서측으로 2차선 포장도로에 각 접하고 있으 며 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권대상인 토지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹 색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부 교육지원청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문 의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기타: 수차 현장조사에 임하였으나 관계인 부재상태로서, 내부조사는 현장에 표기된 해 당호에 의거 건축물현황도 및 주변탐문 등에 따른 일반적 이용상황을 기준으로 조 사하였으니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2026타경3501 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 1029-1 송현우방맨션 102동 1층 105호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 애OOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 203,000,000원

토지면적: 36.81㎡ (약 11.14평)

토지지분: 36.81㎡ (약 11.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.91㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달서구 송현동 '송현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 시가지내 도로변 상가지대와 주거지대가 혼합된 지역에 자리하고 있음.

2.2. 교통상황

일반 차량 출입이 원활하며, 시내버스정류장이 인근에 있고 지하철 1호선 월촌역이 남동측 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 인접 도로상태

아파트 단지 남동측으로 4차선 포장도로, 북서측으로 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 출입 및 통행이 용이함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

대지권 대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있음. 또한 중로 1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 05월 28일 접수된 애큐온저축은행의 근저당권 (을19).

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상.

관계인 부재로 내부 조사가 제한되었으며, 일반적인 이용 상황을 기준으로 조사되었으므로 입찰 시 주의가 필요함. 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

4. 상권분석

본 건은 송현초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 상가, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 15층 건물 중 1층 105호임.

사용승인일자는 1992년 11월 27일로, 약 34년 경과되었음.

외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 바닥은 장판지 및 타일 마감으로 되어 있음. 창호는 샷시 2중창임.

위생, 급배수, 화재, 엘리베이터, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 송현우방맨션

주소: 대구광역시 달서구 송현동 1029-1

사용승인일: 1992년 11월 27일

동수: 2개동

세대수: 177세대

최고층: 15층

총 주차대수: 68대 (지상 4대, 지하 64대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

분양면적 (건물총면적 기준): 84.91㎡ (약 25.69평)

6. 잠재적 리스크

* 건축 연차가 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 총 채무액(301,400,000원)이 감정가(203,000,000원)보다 높아 경매 진행 과정이나 낙찰 후 채권자 관련 이슈가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치한 아파트로, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 입지 조건 및 교통 여건이 우수함. 단, 건축 연차가 오래되었고 임대 관계가 불분명하여 잠재적 리스크를 고려해야 함. 감정가는 203,000,000원이며, 주변 아파트 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 생활 편의시설 인접: 학교, 상가지대가 인접하여 주거 환경이 양호함.

* 안정적인 수요: 대구 달서구의 준수한 주거 지역에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 203,000,000원임. 최근 실거래가 정보상으로는 면적이 더 작은 유닛(전용면적 59.56㎡)이 2025년 6월 152,000,000원, 2025년 11월 130,000,000원에 거래된 내역이 있음. 해당 물건의 전용면적(84.91㎡)을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 적정한 수준으로 판단됨. 그러나 최근 거래된 소형 평형의 실거래가 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 85%~90% 수준을 고려해 볼 수 있음.

이에 따라 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.