나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1208 [1] 대구광역시 동구 율하동 1434 삼우메디빌 5층501호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 율하동 소재 '율원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난합니다.

건물의 구조

가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제5층 제501호, 제502호, 제503호로서 외벽: 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽: 페인트 마감, 바닥: 아스타일 마감 등입니다.

이용상태

가~다) 운동시설

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 장방형 토지로서, '상업용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 25미터 및 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사 육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타사항: 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 목록 1~3은 경계벽을 제거하여 이용 중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2026타경1208 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 동구 율하동 1434 삼우메디빌 5층501호 (502호, 503호 포함 추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 (501호, 502호, 503호)

준공일 (참고): 2009년 3월 24일

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설 (의원)

현황 용도: 운동시설 (감정평가서 참조)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 950,000,000원

토지 면적: 155.75㎡ (약 47.11평)

건물 면적: 426.03㎡ (약 128.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 동구 율하동 소재 '율원초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

현황 운동시설로 이용 중이나, 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)으로 등재되어 있습니다.

감정평가서에 따르면, 목록 1~3(501호, 502호, 503호로 추정)은 경계벽을 제거하여 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 12월 5일 서대구농업협동조합 근저당 (571,200,000원)

이후 접수된 권리(갑3 소유권이전, 갑4 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 571,200,000원

3.3. 인수되는 권리 (존치 권리)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'입니다. 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 분석

임차인: 이종우

보증금: 6,000,000원

차임: 2,200,000원

전입/사업자 등록일: 2022년 5월 6일

대항력: 없음

비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임대차 관계는 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 대구 동구 율하동 일대는 신흥 주거 단지와 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

율원초등학교 인근으로 교육 시설과 주거 지역이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)에 해당합니다.

건축 및 개발 관련 법규상 용이한 지역으로 판단됩니다.

가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구 등 제한사항이 있으나, 상업용 건물 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주거단지 밀집 지역으로 병원, 금융기관, 식당 등 생활 기반 시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설 검색: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 해당 지역에 대한 추가적인 지도 검색 또는 현장 조사 결과, 현재까지는 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않았으나, 신축 상가 건물 인근으로는 혐오시설이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 (건축물대장 vs. 현황)

건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'으로 등재되어 있으나, 현재 '운동시설'로 이용 중입니다.

이는 향후 용도 변경, 이행강제금 부과, 또는 재건축/재개발 시 건축물대장상 용도와의 차이로 인한 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

경매 진행 시 운동시설로 이용 중임을 감안해야 하며, 낙찰 후 용도 변경 가능성, 관련 규제 준수 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

제시된 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 임차인이 명도를 거부하거나 지연할 경우 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 제반 사항

'목록 1~3은 경계벽을 제거하여 이용 중'이라는 특이사항은, 해당 공간이 현재 통합된 상태로 운영되고 있음을 시사합니다.

이는 분할하여 개별적으로 임대하거나 매각 시 고려해야 할 사항이며, 원상 복구 또는 분할 가능성, 관련 비용 등을 사전에 파악해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있는지 여부는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 율하동의 우수한 입지에 위치한 근린생활시설 또는 운동시설로 활용 가능한 상가 건물입니다.

단지 내 상가로서 안정적인 수요를 확보할 수 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 상이한 점, 경계벽 철거로 통합 이용 중인 점 등은 투자 전반에 걸쳐 주의 깊은 검토가 필요합니다.

권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없어 보이나, 임차인 명도 및 건물 이용 상태에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요를 갖춘 신흥 주거 지역 내 상가입니다.

일괄 매각으로 통합된 공간 활용이 가능하며, 운동시설 또는 다양한 근린생활시설로의 전환 잠재력이 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 권리 관계가 비교적 깔끔합니다.

주변 시세 대비 저평가된 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 950,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다.

시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본 물건의 현황(용도 불일치, 경계벽 철거 등) 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 해당 지역 상가 평균 낙찰가율, 공실률, 예상 임대수익률 등을 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 현재 임대 현황, 향후 예상 임대료, 리모델링 비용 등을 고려한 상세 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.