나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100986 [1] 경상북도 영천시 봉동 654-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 봉동 소재 '도남농공단지' 북측 인근에 위치하며 주변은 주택, 농경지, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 여타의 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 인접필지와 등고 평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건필지 북측으로폭 약 4미터 내외 포장진입도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)시멘트벽돌구조 스라브지붕 단층 건물로서 외 벽 : 적벽돌 치장 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등 바 닥 : 장판지 및 바닥 타일 마감 등 천 정 : 천정지 마감 등 창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

가)주택 으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비 및 난방 설비 등 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물㉠,㉡이 소재하나 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 본건 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 없을 것으로 사료됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각(공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 대구지방법원에서 진행하는 2026타경100986 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다. 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 현황

소재지는 경상북도 영천시 봉동 654-5번지이며, 본건은 단독주택으로 이용 중입니다.

1.3. 면적 및 건물 현황

토지는 총 430.00㎡ (약 129.88평)이며, 이 중 매각 대상 지분은 328.821㎡ (약 99.47평)입니다. 건물은 총면적 106.02㎡ (약 32.07평)이며, 매각 대상 지분은 81.07㎡ (약 24.52평)입니다. 제시외 건물 면적은 26.94㎡입니다. 건물은 시멘트 벽돌구조 슬라브지붕 단층 단독주택으로, 건축물대장상 사용승인일은 1990년 5월 3일입니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

본건의 감정가는 149,101,580원입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 제시외 건물도 포함하여 일괄 매각으로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 봉동 소재 '도남농공단지' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 농경지, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 본건 필지 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장된 진입도로와 접하고 있어 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한 300m, 전 축종)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 8월 19일에 접수된 상주시의 압류(갑12)로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 다수의 소유권 이전, 상속, 증여, 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등기가 존재합니다. 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으나, 채권 총액은 약 23,967,385원입니다.

3.3. 임차인 현황

* BUITHIHOA: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* NGUYEN TRAMANH: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* NGUYEN VIETHOANG: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* NGUYENVIETHUNG: 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 배당신고일자 2026년 5월 22일, 대항력 없음.

3.4. 인수 권리

등기부 상 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 제시외 건물은 매각에 포함되었으나, 본건 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다. 지상권 개요에 대한 정보는 불명확하나, 통상적으로 경매 절차에서 말소되거나 인수될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. (현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 영천시 봉동 일대는 도남농공단지와 인접하여 산업단지 배후 수요와 함께 주거 및 농경지, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다. 인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다. (인근 '봉동선원가와인' 아파트 단지 정보 등을 참고할 때, 지역 내 주거 수요는 꾸준한 것으로 보입니다.)

5. 생활정보

본건 주변으로는 제2종일반주거지역 내 주택가와 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 차량 이용 시 도남농공단지 및 영천 시내 접근이 용이합니다. 주변 편의시설로는 대형마트(이마트)나 대학병원이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 하지만, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으며, 영천시 환경사업소(하수처리장) 등이 혐오시설로 인식될 수 있으나 본건과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물에 대한 지분 매각으로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로 향후 건물 이용, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 활용도와 가치 상승에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 등기부 및 특이사항에 명시된 '공유자우선매수신고'는 낙찰 후 다른 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있다는 의미입니다. 이 경우 낙찰자의 지위를 상실하게 됩니다.

* 임대 관계: 건물 내 임대 관계는 미상인 부분이 있으며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 보이나 실제 점유 현황에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 건물 사용승인일이 1990년으로 노후된 편에 속하므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 봉동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 도남농공단지와 인접하여 직주근접의 잠재력을 가지며, 주변 생활 편의시설 이용도 비교적 편리한 편입니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상 단독 소유에 비해 제약이 따르며, 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계는 명확한 편이나, 지분 소유자 간의 협의가 원활하게 이루어질지 여부가 향후 물건의 활용성을 결정하는 데 중요할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 투자 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 단독주택의 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 지역 개발 가능성: 영천시의 개발 계획 및 인근 농공단지의 발전 추이에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주거지로서의 입지: 제2종일반주거지역으로, 향후 주거용 부동산으로서의 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 전체 부동산의 감정가는 149,101,580원이며, 지분 비율은 약 76.47%입니다. 따라서 해당 지분의 감정가는 약 113,951,149원입니다.

주변 유사 부동산의 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적의 단독주택(완전 소유권 기준)은 약 1억 8천만 원에서 2억 2천만 원 선에서 거래되는 것으로 추정됩니다. 이를 감안할 때, 본건 지분의 시장 가치는 약 1억 5천만 원 이상으로 판단됩니다.

따라서, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 지분 매각의 제약 사항 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가(지분 기준) 대비 약 1.05배에서 1.40배 범위 내에서 고려하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 160,000,000원

적정 입찰가: 140,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.