나이스옥션 법원경매 서산 2026타경151 [1] 충청남도 태안군 소원면 법산리 644-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 소원면 신덕리 소재 "법현교차로" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사지로서 현황 ‘주거용 건부지’로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(2017-09-01), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재합니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경량철골구조(샌드위치판넬위 아스팔트싱글) 지붕 1층 건으로서, (사용승인일 : 2018.03.07.) 외벽 : 비닐사이딩 마감 등 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 ‘단독주택’ 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재합니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠) 매각 포함. 목록1 지상의 수목 매각포함하고 토지 가액에 포함하여 평가되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경151 (1)

소재지: 충청남도 태안군 소원면 법산리 644-18 (도로명 주소: 충청남도 태안군 법산길 609-4)

토지면적: 544.00㎡ (약 164.56 평)

건물면적: 71.28㎡ (약 21.56 평)

용도: 단독주택

감정가: 132,442,400원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매 (채권자: 삼성카드주식회사)

건축물 사용승인일: 2018년 3월 7일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 충청남도 태안군 소원면 신덕리 소재 "법현교차로" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 단독주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획: 본 토지는 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(소/말 사육 불가, 돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가, 젖소/양/사슴 사육 불가 등)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 8월 29일자 하나은행 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차가 진행될 경우 해당 근저당권 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 현재 등기부상 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리(예: 지상권, 유치권 등)는 확인되지 않습니다. 단, 물건명세서에 '지상권개요: '라고만 기재되어 있고 상세 내용이 없어, 해당 권리 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

총 채권액: 등기부상의 모든 채권 총액은 95,126,701원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계액은 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대차 관계가 불명확하므로, 명도 시 점유자 확인 및 협의에 주의가 필요합니다.

매각 포함 물건: 감정평가서상 제시외 건물(㉠)과 토지 지상의 수목이 매각에 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 태안군 소원면 법산리는 전형적인 농촌 지역으로, 단독주택과 농경지, 임야가 혼재하는 한적한 생활 환경을 특징으로 합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 분석:

* 본건의 토지는 544㎡ (약 164.56 평)이며, 감정가는 132,442,400원입니다. 이는 토지 기준 약 243,460원/㎡ (약 806,900원/평) 수준으로, 태안군 농촌 지역의 보전관리지역 건부지 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

* 건물은 2018년 건축된 경량철골구조 단독주택으로, 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 가치 또한 적절히 반영되었습니다.

* 주변의 유사한 단독주택이나 토지 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. (정확한 시세는 추가적인 현장 조사를 통해 다수의 거래 사례 비교가 필요합니다.)

1.4. 생활정보

교통: 차량 이용 시 태안읍 시내 및 주요 도로망 접근성이 보통 수준이며, 인근 버스정류장을 통해 지역 내 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: "법현교차로" 인근에 기본적인 소매점, 식당 등이 있을 것으로 예상되나, 다양하고 현대적인 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등) 이용을 위해서는 태안읍 소재지로 이동해야 합니다.

교육시설: 주변에 소규모 마을 학교가 있을 수 있으나, 보다 규모 있는 교육시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주거환경: 농경지 및 임야와 인접하여 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖춘 전원생활에 적합한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도: 임대차 관계가 미상이고 제시외 건물 및 수목 등이 매각에 포함되어 있어, 명도 과정에서 점유자와의 협의가 원만하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 현장 방문을 통한 점유 관계 확인 및 법적 절차에 대한 사전 준비가 필수적입니다.

토지 이용 제한: 보전관리지역 및 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 사업 목적의 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 밀집 지역 등)이 존재하지 않는다고 단정하기 어렵습니다. 경매 진행 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하고, 관련 민원이나 지역 주민들의 의견을 청취하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 신축된 단독주택으로, 건물 상태가 양호하고 토지 면적이 넓어 활용도가 높다는 장점이 있습니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수되는 채무 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 입지적으로는 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있으나, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적입니다. 제시외 건물 및 수목의 매각 포함, 임대 관계 미상 등 명도 관련 사항과 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주하거나 임대 수익을 창출하기에 유리합니다.

넓은 토지 활용성: 544㎡의 넓은 토지는 텃밭 조성, 정원 가꾸기, 향후 증축 등 다양한 형태로 활용이 가능합니다.

안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 말소 예정이므로, 인수되는 권리 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

입지적 장점: 자연 친화적인 환경 속에서 조용하고 여유로운 생활을 누릴 수 있는 전원주택으로서의 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,442,400원입니다.

태안군 소원면 법산리 지역의 유사한 토지 시세와 건축물의 상태, 연식, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행하였습니다.

본건은 농촌 지역에 위치하나, 비교적 신축 건물과 넓은 토지를 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다.

적정 입찰가 산정을 위해 다음과 같은 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가 수준 또는 약간 상회하는 130,000,000원 ~ 145,000,000원

* 적극적 접근: 주변 시세 및 물건의 장점을 고려하여 150,000,000원 ~ 160,000,000원

최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사, 주변 시세의 재확인, 경쟁 입찰자의 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 전액을 납부해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.