나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10652 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772 천안한양수자인에코시티 202동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 소재 "풍세일반산업단지" 남동측에 위치하며, 주위은 공장, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 제12층 제1204호(사용승인일 : 2023.12.15)
외벽 : 외장석재붙임, 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실 겸 주방, 욕실2, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4차선, 북서측·남서측으로 왕복 2~3차선 포장도로를 접하고 있으며, 도로의 포장상태 등은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(풍세일반산업단지), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍세산단), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-05)(풍세누구나집 유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-09-05)(풍세누구나집 유치원 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(풍세산단)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 기타(풍세산단 주거시설구역)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10652 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772, 천안한양수자인에코시티 202동 12층 1204호

용도: 아파트

감정가: 293,000,000원

토지면적: 55.43㎡ (약 16.77평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행)

사용승인일: 2023년 12월 15일

1.1. 건물 현황

2.

건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 중 제12층 제1204호

외벽: 외장석재붙임, 몰탈위 페인팅 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호

1.2. 이용 상태

2.

이용 상태

아파트 (방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개, 현관, 발코니 등)

1.3. 설비 내역

2.

설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비, 지하 주차장 설비 등

1.4. 토지 이용 현황

2.

토지 이용 현황

형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 북동측 왕복 4차선, 북서측·남서측 왕복 2~3차선 포장도로 접합, 도로 상태 보통

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

2.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(풍세일반산업단지), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍세산단), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍세누구나집 유치원), 절대보호구역(풍세누구나집 유치원), 일반산업단지(풍세산단), 기타(풍세산단 주거시설구역), 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지

2. 입지조건

2.

입지조건

위치: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 보성리 772 (천안한양수자인에코시티)

주변 환경: 본건은 "풍세일반산업단지" 남동측에 위치하며, 주위는 공장, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대임. 전체적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

3. 권리분석

2.

권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 9일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (채권액 286,000,000원)

임의경매 개시결정: 2026년 4월 15일 농협은행 (채권액 266,158,069원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

등기부채권 총액: 286,000,000원

총괄 요약: 본건은 농협은행의 근저당권을 말소기준으로 하여 진행되는 임의경매 사건임. 매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등기 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정임. 소유권이전 신탁말소 등기가 있으나, 이는 순차적으로 정리될 것으로 보임.

3.1. 임차인 현황

2.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

주의사항: 임대관계가 미상으로 확인되므로, 실제 점유 관계를 파악하기 위한 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

2.

상권분석

본 물건은 공동주택지대로 형성되어 있으며, 인근에 풍세일반산업단지가 위치하고 있음.

주변에 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요는 있으나, 산업단지 인접으로 인해 소음, 분진 등 환경적 요인이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

주변 시설: 풍세일반산업단지, 다수의 아파트 단지, 근린생활시설 등. (추가적인 혐오시설 정보는 검색되지 않음)

5. 생활정보

2.

생활정보

단지 정보: 천안한양수자인에코시티 (2023년 12월 15일 사용승인)

총 세대수: 3,200세대

총 동수: 30동

최고층: 29층

본건 위치: 202동 12층 1204호

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주차: 총 729대 (지하 84대, 지상 6대 - 단지 전체 총 주차대수와 본 건물 주차 정보는 다를 수 있음)

6. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

풍세일반산업단지 인접: 산업단지 인근에 위치하여 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향이 발생할 수 있음.

토지이용계획상 제한: 일반산업단지, 공장설립 승인/제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

영농여건불리농지: 해당 용도로 지정되어 있어 농업 관련 규제가 적용될 수 있음.

7. 종합 의견

2.

종합 의견

본건 천안한양수자인에코시티는 2023년 12월에 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편의 시설을 갖추고 있음.

다만, 풍세일반산업단지와 인접해 있어 이에 따른 환경적 영향은 고려해야 할 부분임.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됨.

입찰 시 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

2.

투자 포인트

신축 아파트: 2023년 12월 사용 승인으로 최신 주거 트렌드를 반영하고 있으며, 하자 발생 가능성이 낮음.

양호한 단지 규모 및 편의시설: 3,200세대 규모의 대단지로 관리비 부담이 상대적으로 낮고, 다양한 커뮤니티 시설 이용 가능.

인수 부담 없는 권리 관계: 등기부상 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 부담해야 할 추가 권리 없음.

9. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

현재 감정가는 293,000,000원임.

최근 유사 면적(84.961㎡) 실거래가는 250,000,000원 ~ 260,000,000원 수준임.

본 물건은 신축 아파트라는 점을 고려할 때, 최근 실거래가보다 다소 높게 낙찰될 가능성이 있음.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다는 낮고 최근 실거래가보다는 약간 높은 수준인 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유함.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.