나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10610 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남서측 인근 "상업·업무지대 블록"내에 위치하며, 주위는 "천안시청 주변 상업·업무지대" 로서, '상가'로서의 제반 여건은 무난시(無難視)됨.

교통상황

본건이 속한 건물( 스카이타워 ) 지하주차장( 지하 3개층에 설치됨 )까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 지하3층 건물 내 2층 208호( 기호1 ), 2층 209호( 기호2 ), 2층 210호( 기호3 )로서, 사용승인일 : 2007. 08. 13 외벽 : 화강석 및 페어글래스 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : 새시창호

이용상태

본건기호1 내지 3의 3개 호수를 '일괄이용'중임.( 일반음식점. 상호 : 생고기 제작소 )

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

< 대지권의 목적인 토지 > '장방형, 평지'인 2개 필지를 '1단지'로 하여, 그 지상에 '지상10층, 지하3층 규모'의 상업용 건물을 건축하여 영업중임.

인접 도로상태등

< 대지권의 목적인 토지 : '2필 1단지' 로 파악하면 > 북측으로는 포장된 도시계획도로(중로1류: 폭20 ~ 25m)에 접하고, 서측 및 남측으로도 포장된 도시계획도로(중로2류: 폭15 ~ 20m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"대지권의 목적인 토지" 2개 필지 공히, < 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > '중로1류' 및 '중로2류'에 각 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음. ( 다만, 기호1, 2, 3의 3개 호수를 구획(區劃)하는 벽체가 소멸되어 있으므로, 또한, 209호와 210호의 출입문도 소멸되어 있으므로, 건축물대장 도면상의 구획선(線)에 맞추어 새로이 벽체를 만드는데( 구축하는데 ), 또한 209호와 210호의 출입문을 새로이 만드는데( 설치하는데 )에 비용이 발생되는 점을 감안하여 입찰하시기 바람. ) 본건기호1, 2, 3을 "일괄매각"하는 것도 방법일 것입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

목록1.~목록3 3개 호수를 일괄이용중. 목록1.2.3.의 3개 호수를 구획하는 벽체가 소멸, 209호와 210호의 출입문도 소멸(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 천안지원 2026타경10610 (1)

1.2. 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 2층 208호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 감정가: 1,415,000,000원

1.5. 토지면적: 55.25㎡ (약 16.71평)

1.6. 건물면적: 267.60㎡ (약 80.95평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 서OOOO

1.10. 사용승인일: 2007년 08월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경:

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남서측 인근 "상업·업무지대 블록" 내에 위치하며, 주위는 "천안시청 주변 상업·업무지대"로서 상가로서의 제반 여건은 무난합니다.

2.2. 교통상황:

본건이 속한 건물(스카이타워) 지하 주차장까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태:

대지권의 목적인 토지는 북측으로는 포장된 도시계획도로(중로1류: 폭 20~25m)에 접하고, 서측 및 남측으로도 포장된 도시계획도로(중로2류: 폭 15~20m)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태:

"대지권의 목적인 토지"는 "도시지역", "일반상업지역"이며, "지구단위계획구역"에 해당합니다. "중로1류" 및 "중로2류"에 접해 있으며, "가축사육제한구역"(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (구체적인 내용은 별도 확인 필요)

3.2. 말소기준권리:

2024년 07월 11일자 근저당권 (을12)

3.3. 등기부채권 총액:

721,066,653원 (근저당 624,000,000원 + 가압류 97,066,653원)

3.4. 임차인 현황:

임대관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하므로, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태:

본건 208호, 209호, 210호 3개 호수를 "일괄이용" 중이며, 현재 일반음식점("생고기 제작소" 상호)으로 사용되고 있습니다.

4.2. 감정평가서 요약 - 상가로서의 제반 여건:

천안시청 주변 상업·업무지대로서 상가로서의 가치는 무난한 것으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설:

본건 건물(스카이타워) 인근으로는 천안시청, CGV 천안시청 등이 위치하고 있으며, 불당동 지역에는 다수의 상업시설, 음식점, 편의시설 등이 밀집해 있습니다. 또한, 마사지 및 스웨디시 관련 업소들이 다수 운영되고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무:

본건 소재지와 약 1km 떨어진 백석동에 생활폐기물 소각시설이 운영 중이며, 이로 인해 불당동 주민들이 악취 및 건강상의 피해를 호소하는 민원이 제기된 바 있습니다. 이는 해당 지역의 환경적 요인으로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항:

목록 1, 2, 3 (208호, 209호, 210호) 3개 호수를 일괄 이용하여 중입니다. 3개 호수를 구획하는 벽체가 소멸되었으며, 209호와 210호의 출입문도 소멸되었습니다.

6.2. 주의사항:

목록 1, 2, 3의 3개 호수를 구획하는 벽체가 소멸되고, 209호와 210호의 출입문도 소멸된 상태이므로, 건축물대장 도면상의 구획선에 맞춰 새로이 벽체를 구축하거나 출입문을 설치하는 데 비용이 발생될 수 있습니다. 입찰 시 이를 감안해야 합니다.

6.3. 공부와의 차이:

건축물대장 도면상의 구획선과 실제 이용 상태가 상이하여 벽체 및 출입문이 소멸된 점이 공부와의 차이로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 불당동의 중심 상업지구에 위치한 근린상가로, 천안시청 인근에 자리하여 접근성이 양호합니다. 현재 3개 호수를 일괄 사용하여 일반음식점으로 영업 중인 점은 긍정적이나, 호실 간 구획 벽체 및 출입문이 소멸되어 있어 원상복구를 위한 추가 비용이 발생할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 또한, 약 1km 거리에 위치한 소각시설로 인한 환경 문제 제기가 있었던 점도 간과할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 천안시청 인근의 우수한 입지 조건

* 일반상업지역으로 상업시설 운영에 유리한 용도

* 3개 호수 일괄 이용 중으로 넓은 영업 공간 확보 (기존 사업 운영 시 시너지 기대)

* 주변 상업 및 업무지대 발달로 인한 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 1,415,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 산정하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가에서 별도의 인수 비용은 발생하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.