나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10633 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 1280 천안불당시티프라디움3차 302동 35층3502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안호수초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업용 건물, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 주상복합지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 47층 건물 중 35층3502호로서, (사용승인일 : 2018.06.25.) 외벽 : 대리석패널붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창문 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 지역난방에 의한 난방설비, 소화전설비, 무인경비시스템, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 10차선, 남측으로 왕복 8차 및 북서측으로 왕복 4차선인 아스콘포장도로 에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방지구), 광로3류 (폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2016-09-21)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10633 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 1280 천안불당시티프라디움3차 302동 35층3502호

용도: 오피스텔

감정가: 316,000,000원

토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.00㎡ (약 25.72평) (전용면적)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOO

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2018년 6월 25일

총 층수: 47층 중 35층

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안호수초등학교 북동측 인근'에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 상업용 건물, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 주상복합지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 천안아산역(KTX) 및 아산역(1호선)이 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하여 수도권 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

3.3. 인접 도로상태

본 건은 동측으로 왕복 10차선, 남측으로 왕복 8차선, 북서측으로 왕복 4차선인 아스콘포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 매우 원활합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로3류, 대로2류, 대로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 7월 23일 접수된 천안남부새마을금고의 근저당권(채권최고액 336,000,000원)입니다. 본 경매개시결정은 2026년 4월 14일 접수된 천안남부새마을금고의 임의경매(청구금액 266,093,740원)입니다. 이 외에 주식회사시티글로벌의 소유권이전(신탁등기말소) 및 구계림의 소유권이전(매매), 한밭새마을금고의 가압류(100,000,000원) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-05

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-27

대항력: 없음

위 임차인들은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 사용 관계는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 전부 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서상 '지상권'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않아 추가 확인 필요)

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설 및 주거 환경

본 건이 위치한 불당동은 천안시의 핵심 신흥 주거 및 상업 지역으로, 풍부한 상업시설과 잘 갖추어진 인프라를 자랑합니다. 아파트 단지, 상업용 건물, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있으며, 단지 내외 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 배후 수요

주변의 대규모 아파트 단지와 상업 시설 종사자, 그리고 KTX 천안아산역 및 주변 기관 이용객 등 다양한 계층의 배후 수요를 확보하고 있어 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 GS슈퍼마켓, 이마트24, 약국, 병원, 은행, 외식업체 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 매우 편리합니다. 또한, 모다아울렛, 이마트 트레이더스, 갤러리아 백화점 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 쇼핑 편의성이 높습니다.

6.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 천안호수초등학교가 있어 자녀들의 안전한 통학이 가능합니다. 또한, 불당동의 교육 인프라(학원가, 중고등학교) 접근성도 양호한 편입니다.

6.3. 의료시설

아산충무병원, 천안충무병원 등이 차량으로 15분 거리에 위치해 있어 의료 접근성도 양호합니다.

6.4. 여가/휴식시설

단지 내 녹지 공간 및 조경 시설이 잘 갖추어져 있으며, 부엉공원, 신정호수공원, 불당동 유적공원 등 다수의 공원이 인접해 있어 쾌적한 여가 활동 및 휴식을 즐길 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 환경 리스크 (폐기물 소각시설)

본 건의 소재지인 불당동 주민들은 약 1km 떨어진 백석동에 위치한 생활폐기물 소각시설로 인한 악취 및 환경적 영향을 지속적으로 호소하고 있습니다. 해당 소각시설은 노후화로 인해 대체 및 증설이 추진되고 있으며, 이는 향후 지역 환경 및 주민 생활에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 이러한 환경 문제는 잠재적인 가치 하락 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자 시 고려해야 합니다.

7.2. 임차인 관련 확인 사항

두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 및 계약 관계는 계약 시점 또는 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 건은 천안시 서북구 불당동의 핵심 상업 및 주거지구에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 설비를 갖추고 있으며, 35층이라는 고층에 위치하여 탁월한 조망과 개방감을 누릴 수 있습니다. 주변의 발달된 상업시설, 편리한 교통망, 다양한 편의시설은 물론, 신흥 주거 중심지로서의 미래 가치 또한 높이 평가됩니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 인근 생활폐기물 소각시설로 인한 환경적 영향 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득한다면 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 천안시의 핵심 신도시인 불당동에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 편리한 생활 인프라: 백화점, 대형마트, 병원, 학군 등 우수한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 교통 환경: KTX 천안아산역, 아산역 등 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 신축급 고층 오피스텔: 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며, 35층 고층으로 희소성과 쾌적성을 갖추고 있습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 인수되는 임차보증금 또한 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 살펴보면, 유사 면적(84.9498㎡)의 천안불당시티프라디움 3차 오피스텔은 2026년 5월 43층이 3억 4,900만원, 7월 33층이 3억 2,000만원, 38층이 3억 4,500만원에 거래되었습니다. 본 건은 35층으로, 최근 거래 가격대를 감안할 때 3억 2,000만원에서 3억 4,500만원 사이에 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 감정가는 3억 1,600만원으로, 이는 최근 실거래가보다 낮은 수준입니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례 및 35층이라는 층수를 감안하여 3억 3,500만원 ~ 3억 4,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.