나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600853 [1] 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 393 204동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 "조치원중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 아파트 단지(푸 르지오, 신흥주공2단지 등) 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 통행이 가능하며, 동측 인근 국도변에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 원만함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 중 제3층 제304호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지 및 접면도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 10개동 974세대 규모의 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로 북측 및 서측 및 남측으로 소로에 3면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 교통광장(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(대(지)2-1)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2017-01-09), 하수처리구역, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보 상세

사건번호: 대전지방법원 2026타경600853 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 393, 204동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 186,000,000원 (일억팔천육백만원)

토지면적: 38.33㎡ (약 11.60평)

토지 지분: 38.33㎡ (약 11.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 기OOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신흥리에 소재하며, "조치원중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 푸르지오, 신흥주공2단지 등 다양한 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량의 통행이 원활하며, 동측 인근 국도변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건은 동측으로 넓은 도로, 북측 및 서측, 남측으로 좁은 도로에 각각 접해 있어 3면이 도로에 접해 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 교통광장(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자 및 경매내역

본건 경매는 채권자 기OOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.3. 2.등기부현황 (말소기준권리 포함)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 강제경매 등기들이 존재했습니다. 말소기준권리로는 을7(근저당권, 2020-11-30, 한국스탠다드차타드은행)이 확인되며, 해당 권리가 말소된 것으로 표기되어 있습니다. 이 외의 근저당권(을8) 및 다수의 가압류(갑4~갑7, 갑9)와 강제경매(갑8) 등이 등기되어 있었으나, 대부분 말소 처리되었거나 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권 총액은 315,644,334원입니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 4.임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상이며, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 등의 세부 정보가 확인되지 않아 인수 여부와 관계없이 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.아파트 단지 현황

본건이 속한 조치원신흥주공2 아파트는 총 10개동 974세대의 대단지이며, 1999년 5월에 사용 승인되었습니다. 최고 20층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

1.4. 2.주변 상권 특성

본건 주변은 기존 아파트 단지들과 더불어 소규모 근린생활시설 및 단독주택 등이 형성되어 있어, 주거 지역으로서의 안정적인 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.단지 내 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.주차시설

총 479대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지상 주차 6대, 지하 주차 20대를 포함하여 넉넉한 주차 환경을 제공합니다.

1.5. 3.주변 교육/편의시설

본건 인근에는 조치원중학교가 위치하고 있으며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 관련

임대 관계가 파악되지 않은 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.법규/제한 관련

토지이용계획 상 교통광장 및 대로2류 저촉 사항이 있어 건축이나 개발에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 3.건물 노후도

1999년 건축된 아파트로, 약 27년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 조치원읍의 교통 및 생활 환경이 양호한 지역에 위치한 아파트입니다. 대단지 내에 속해 있으며, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 거주 가치가 높습니다. 권리분석상 특별히 인수할 부담은 없는 것으로 보이나, 미상 임차인에 대한 확인 및 명도 절차가 중요합니다. 건물 연식을 감안한 관리 상태 점검이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 대단지 아파트로 인한 커뮤니티 및 생활 편의성

* 권리관계 분석상 명확한 인수 부담 없음 (단, 임차인 관련 확인 필요)

* 향후 지역 개발 및 수요 증가 가능성

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(59.99㎡)의 경우 2026년 7월에 178,000,000원 (11층) 및 185,000,000원 (12층)에 거래되었습니다. 본건은 3층으로, 층수 및 임대 관계 미상이라는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시장 상황, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 등을 감안하여 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.