나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50795 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 지2층비215호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위일 대는 아파트, 지식산업센터 (아파트형공장) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건 북동측으로 '미사대로', 남서측으로 '미사강변한강로가 통과하고, 인근에 버스정류 장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2022. 01. 28. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층건내 지2층 비215호로서, 외벽 : 화강석 및 복합판넬 붙임 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥 : 세멘몰탈위 하드너 마감,

이용상태

공부상 용도 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 승강기 설비 및 지하 주차장 시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지의 공장(지식지원시설 근린생활시설) 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 40m의 '미사대로', 남서측으로 폭 약 25m의 '미사강변한강로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축 사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (경기도문화재보호조례), 공공주택지구 <공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내) (문화유산의 보존및 활용에 관한 법률), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지 역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매 립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관 관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25.8. 26.~26. 8. 25. 외 국인 등(외국법인,외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구, 아파트, 연립, 다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 또는 이해관계인의 부재로 문이 잠겨 있어 내부는 확인하지 못하였으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도 공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 성남지원 2026타경50795 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 지2층비215호

용도: 지식산업센터 (공장)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유더블유제십육차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.47㎡ (약 4.68평)

건물면적: 60.69㎡ (약 18.36평)

1.3. 감정가 및 주요 내용

감정가: 219,000,000원

건물 사용승인일: 2022년 1월 28일 (신축 건물)

공부상 용도: 공장(지식산업센터)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

'미사대로'와 '미사강변한강로'가 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

북동측으로 폭 약 40m의 '미사대로', 남서측으로 폭 약 25m의 '미사강변한강로'에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)입니다.

중로1류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역, 폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관 관리구역, 토지거래계약허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)입니다.

외국인 등의 경우 주택 매수 시 토지거래허가 관련 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 우리은행 근저당(190,800,000원)보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

총 채권액은 334,451,250원입니다.

을구 1번 구분지상권설정등기(2022.01.14. 등기)는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2025년 3월 7일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026년 5월 11일

대항력: 없음

비고:

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 권리분석 요약

인수할 보증금은 없습니다 (0원).

매수인은 을구 1번의 구분지상권설정등기를 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 '미사강변스카이폴리스' 지식산업센터로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

주요 용도는 공장(지식산업센터)이며, 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사)도 포함하고 있습니다.

총 10층 건물에 지하 4층까지 있으며, 본건은 지하 2층에 위치합니다.

4.2. 주변 상업/산업 시설

주변에 아파트 단지와 다수의 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

미사강변도시개발사업지구 내에 위치하여 지속적인 개발 및 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대형마트 등은 검색을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

'미사강변초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 하남 유니온파크(소각시설, 음식물자원화시설, 재활용선별시설, 하수처리시설 등 복합 환경기초시설)가 인근에 위치하고 있습니다. 해당 시설은 지하화되어 있고 지상에는 시민 편의시설이 조성되어 있으나, 혐오시설의 존재 가능성에 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관 관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시관리계획상의 제한이 존재합니다.

이러한 제한들은 향후 건축, 개발, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 미확인 사항

소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가하며, 임대 관계 또한 미상으로 확인되었습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 특이사항

본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 매각 과정에서 특이사항이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

2022년 사용승인된 신축 건물이므로 건물 자체의 노후도 문제는 적습니다.

7. 종합 의견

경기도 하남시 망월동에 위치한 미사강변스카이폴리스 지식산업센터 경매 물건입니다.

비교적 신축 건물이며, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다.

다만, 토지이용계획상의 복합적인 제한 사항과 내부 미확인, 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

특히, 매각 후에도 소멸되지 않는 구분지상권 인수 부담이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터로 향후 임대 수요 및 가치 상승 기대.

* 미사강변도시개발사업지구 내 핵심 입지로, 지속적인 발전 가능성.

* 주변 아파트 단지 및 상업 시설 인접으로 인한 배후 수요 확보.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 219,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 구분지상권의 가치, 현장 조사 결과, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.