나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30922 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 3-45 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류 형의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 각종 노선의 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 내 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 1996.06.28) 외벽 : 돌붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접도로와 등고 평탄한 2필지 일단지인 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 로폭 약 6미터, 북서측으로 로폭 약 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

여월동 3-45 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파 트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 여월동 3-46 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자 우선매수권의 행사 제한 : 특별매각조건으로서, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경30922 (1)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 3-45 4층401호

용도: 다세대주택

건물명: 대성하이츠빌라 (건축물표제부상)

준공년월: 1996년 06월 28일

1.3. 감정가

감정가: 84,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 37.87㎡ (약 11.46평)

토지지분: 18.935㎡ (약 5.73평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 29.97㎡ (약 9.07평)

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.6. 경매 구분

채권자: (OOOOOOOOOO

1.7. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각

* 공유자 우선매수신고 (1회에 한하여 행사 가능)

* 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 대항력 있는 임차인 존재

* 건물 연식 (1996년 준공)

2. 입지조건

2.1. 소재지

경기도 부천시 오정구 여월동 3-45 4층401호

2.2. 주위환경

본 건은 부천시 오정구 여월동 소재 '부천여월초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다양한 노선의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역

* 항공표면

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11, 근저당권 (접수일자: 2025-02-24, 권리자: 주식회사펜타어드밴스대부, 권리금액: 46,500,000원)

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 별도로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-09-07

* 대항력: 있음

임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실질적인 인수 금액은 없으나 대항력의 존재 자체로 인한 계약 해지 또는 명도 저항 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑구 9번 소유권이전 (2023-03-02, 정은선 외 1명, 상속)

* 을구 11번 근저당권 (말소기준권리)

* 갑구 10번 임의경매개시결정 (채권자: 주식회사펜타어드밴스대부)

등기부채권 총액: 46,500,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2025년 12월, 전용면적 약 40.66㎡ (약 12.30평) 다세대주택이 18,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,512만원)

* 2025년 12월, 전용면적 약 52.2㎡ (약 15.79평) 다세대주택이 27,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,709만원)

* 2026년 7월, 전용면적 약 41.91㎡ (약 12.68평) 다세대주택이 9,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 757만원)

본 물건의 전용면적은 약 59.94㎡ (약 18.13평)이며, 건축 연도가 1996년으로 주변 신축 건물 대비 연식이 있습니다. 최신 거래 사례인 2025년 12월의 매매가격을 기준으로 평당 약 1500만원 ~ 1700만원 수준으로 추정할 때, 본 건의 전체 시장가치는 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 수준으로 예상할 수 있습니다. 그러나 본 건은 지분 매각이므로, 전체 가치 대비 지분 가치를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건은 R.C조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 1996년 06월 28일입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각되므로, 향후 재산권 행사 및 처분에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 이로 인해 거래가 제한될 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수권이 신고되었으며, 특별매각조건으로서 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있으며, 행사 시 예상보다 높은 가격에 매입하게 될 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26.~2026.8.25.), 취득 시 관련 허가를 받아야 하는 행정 절차가 필요합니다.

6.4. 대항력 있는 임차인 (0원 보증금)

정 임차인은 2006년부터 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 직접적인 금전 인수 부담은 없으나, 임대차 관계의 명확성 및 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

6.5. 건물 연식

1996년 준공된 건물로, 향후 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택 지분 경매물건입니다. 감정가는 84,000,000원입니다. 지분매각, 대항력 있는 임차인(0원 보증금), 공유자 우선매수권, 토지거래허가구역 지정 등 복합적인 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 지분매각으로 인한 소유권 행사 제약 및 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 고려해야 할 주요 변수입니다. 주변 시세 분석 결과, 본 건 지분의 시장 가치는 감정가와 다소 차이를 보일 수 있으나, 경매 특성상 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적입니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 오정구 주거지역 내 위치

* 주변 시세 대비 지분가치 반영 여부 확인 필요

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 없어 명도 및 재산권 행사 관련 비용이 크지 않을 가능성

* 공유자 우선매수권 행사 여부에 따른 변동성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원입니다.

주변 시세 분석을 통한 전체 물건 가치는 2억 7천만원 ~ 3억 1천만원 수준으로 추정되나, 본 건은 지분 매각이므로 이를 직접 적용하기는 어렵습니다.

대항력 있는 임차인(0원 보증금), 공유자 우선매수권, 토지거래허가구역 등의 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 84,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하여, 85,000,000원에서 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 낙찰가는 공유자 우선매수권 행사 여부 및 최종 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.