나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30973 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 346-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2026.05.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재하며, '부천대학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 1호선 중동역, 부천역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 입니다.

형태 및 이용상태

대상토지(1) : 대체로 장방형의 토지입니다.

인접 도로상태

대상토지(1) : 남동측으로 폭 약 3미터의 도로를 통하여 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지(1) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조, 경량철골판넬구조 스라브지붕 지상 3층 건물로서, (사용승인일 : 1983.12.16) 벽 체 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 창 호 : PVC, AL 새시 창호 등입니다.

이용상태

전체 '단독주택'으로, 1층 : 2가구 2층 : 2가구 3층 및 다락 : 1가구로 구분되어 있는 것으로 탐문조사 되었습니다.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

대상건물 일련번호(2)는 제시외건물㉠~㉦이 소재하는 바, 평가목적을 고려하여 개략적으로 측량하여 구조, 이용상황, 현황 및 관리상태 등을 고려하여 원가법을 적용하되 관찰감가법을 병용하여 감정평가 하였으니 소유관계 및 일괄경매 여부를 확인하시고 입찰하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상건물 일련번호(2)의 3층 및 3층 위 다락은 제시외건물㉦인 철제계단을 통하여 진출입 가능한 상태입니다. 제시외건물㉦은 대상건물 일련번호(2)의 2층 부터 연결되어 3층 및 3층 다락까지 연결되어 있는 '철제계단'으로서, 인접필지(심곡동 346-5번지) 지상의 건물과 붙어 설치되어, 각 건물의 3층으로의 진입에 이용을 공유하고 있습니다. 철제계단으로 진입하는 방법은 인접필지 내로 출입하여 인접필지의 지상 건물 계단을 통하여 2층으로 올라 제시외건물㉦인 철제계단으로 진입할 수 있습니다. 이 점 유의하시고 경매에 참여하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 물건2의 제시외 건물㉦ 철제계단은 인접필지(심곡동 346-5번지) 지상의 건물과 연결되어 있고, 이 철제계단으로 2층부터 연결되어 3층 및 3층 다락으로 연결되어 있음. 또한 이 제시외 건물㉦ 철제계단으로 진입방법은 인접필지 내로 출입하여 인접필지 지상 건물 계단을 통하여 2층으로 올라 진입할 수 있음.
3. 제시외 건물㉦이 목록2 건물의 단독 종물, 부합물인지 불분명하나, 진입에 반드시 필요한 물건이므로 감정 포함 평가하였음. 낙찰 이후에 철제계단까지의 진입에 곤란한 상황이 발생할 수 있고, 추가 비용 발생할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30973 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 346-6

용도: 단독주택

감정가: 571,424,920원

토지면적: 124.00㎡ (약 37.51평)

건물면적: 192.54㎡ (약 58.26평) (제시외 건물 61.90㎡ 약 18.73평 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 현OOOOOO

건축물 사용승인일: 1983.12.16

2. 입지조건

주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 부천대학교 남서측 인근 지역입니다. 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근은 가능하며, 근거리에 1호선 중동역 및 부천역이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지

토지는 대체로 장방형이며, 남동측으로 폭 약 3미터의 도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2024년 11월 27일 접수된 김학수 근저당권 (을10)이 본 건의 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 근저당권: 김학수 (2024-11-27)

* 가압류: 현대카드 (2025-08-12), 김영권 (2026-04-22)

* 강제경매: 현대카드주식회사 (2026-04-27)

* 압류: 부천시 (2026-05-26)

* 임차인: 김안순, 박순옥 (2건), 배종호, 유동조 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

건물 등기부 요약 상, 주택임차권 (안재한, 보증금 170,000,000원)이 2026년 7월 6일 접수되었으며 "인수"로 기재되어 있습니다.

하지만, 제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"이라고 명시되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다. 인수 부담이 발생할 경우, 이는 낙찰자의 추가적인 비용 부담으로 이어집니다.

임차인 현황

* * 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-11, 확정일자 2023-09-14, 대항력 있음.

* * 박 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-12, 확정일자 2019-02-12, 대항력 있음.

* * 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-02-12, 확정일자 2023-02-09, 대항력 있음. (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

* * 배 : 보증금 24,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2010-03-11, 확정일자 2013-03-04, 대항력 있음.

* * 안 : 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-10-17, 확정일자 2017-07-18, 대항력 있음. (건물 등기부상 '인수' 기재)

* * 유 : 보증금 33,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-03-06, 확정일자 2018-03-07, 대항력 있음.

권리분석 요약

등기부 상 선순위 임차권(안재한)이 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충되는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 수도 있으므로, 입찰 전 반드시 법원에 비치된 현황 조사 보고서, 임대차 내역, 배당표 등을 면밀히 검토하여 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

4. 상권분석

주변 상권

본 물건은 부천대학교 인근의 단독주택 및 소규모 공동주택이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 위한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

시세 분석

제공된 최근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 41.85㎡는 2026년 7월 111,000,000원 (약 265만원/㎡), 61.17㎡는 171,000,000원 (약 280만원/㎡)에 거래되었습니다. 또한, 비교적 신축인 64.955㎡ 다세대 주택은 288,000,000원 (약 443만원/㎡)에 거래된 사례도 있습니다.

본 물건의 감정가는 571,424,920원이며, 토지면적 124.00㎡ (약 37.51평)과 건물면적 192.54㎡ (약 58.26평)를 고려할 때, 감정가 기준 토지 평당 가격은 약 1,523만원, 건물 평당 가격은 약 981만원 수준입니다.

최근 거래된 다세대 주택 시세와 비교하면, 본 물건의 감정가는 토지 가치를 상대적으로 높게 반영한 것으로 보입니다. 단독주택이라는 점, 그리고 제시외 건물 및 인접 건물과의 연결 계단 등 특이사항을 감안하여 시세 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

주거환경

단독주택 밀집 지역으로 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

교육시설

부천대학교가 인근에 위치하여 젊은 유동인구 및 관련 편의시설 이용이 용이할 수 있습니다.

편의시설

인근 단독주택가에 필요한 기본적인 편의시설 및 소규모 상가 등이 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통

1호선 중동역, 부천역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

제시외 건물 및 인접 건물 연결 계단 문제

* 본 건의 제시외 건물 ㉦ (철제계단)은 인접필지(심곡동 346-5번지) 건물의 2층부터 3층 및 다락까지 연결되어 있습니다.

* 해당 철제계단을 이용하려면 인접필지 내로 진입하여 인접 건물 계단을 통해 2층으로 올라가야 하는 구조입니다.

* 이 제시외 건물 ㉦이 본 건물의 종물 또는 부합물인지 불분명하나, 진입에 필수적이므로 감정에 포함되었습니다.

* 낙찰 후 해당 철제계단으로의 진입이 곤란해지거나, 이와 관련된 분쟁 및 추가적인 비용 발생 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

토지거래허가구역

* 본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

* 낙찰자의 거주지 및 국적 등에 따라 허가를 받아야 할 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

선순위 임차권 인수 가능성

* 건물 등기부 상 주택임차권 (안재한, 170,000,000원)이 '인수'로 명시되어 있습니다.

* 하지만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 낙찰 시 1억 7천만원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

건축물 노후화

* 건물의 사용승인일이 1983년으로, 건축된 지 40년 이상 경과하여 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 향후 리모델링 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 시설

* 일반적인 주변 시설 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 심곡동, 부천대학교 인근에 위치한 단독주택으로, 교통 및 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 그러나 인접 필지와 연결된 제시외 철제계단으로 인한 복잡한 진입 경로 및 잠재적 분쟁 가능성은 매우 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 등기부상 '인수'로 명시된 선순위 임차권과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상충되는 정보는 입찰 전 반드시 명확히 규명해야 할 핵심 사항입니다. 이러한 복합적인 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 면밀한 사전 조사가 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부천대학교 인근 입지로 인한 임대 수요 잠재력.

* 단독주택으로서의 개별적인 활용 및 리모델링을 통한 가치 상승 가능성.

* 정확한 권리 분석 및 현장 답사를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 경우 투자 가치 발생 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 571,424,920원입니다.

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 건물 등기부 상 주택임차권 (안재한, 170,000,000원)이 '인수'로 명시된 점은 매우 중요하므로, 낙찰 시 해당 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 만약 1억 7천만원의 보증금 인수 부담이 발생한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

또한, 인접 건물과의 복잡한 계단 진입 문제로 인한 향후 분쟁 가능성과 그로 인한 추가적인 비용 발생 위험을 충분히 고려해야 합니다.

이러한 제반 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 80%~85% 수준인 약 4억 5천만원에서 4억 8천 5백만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본인이 직접 현장 방문, 임장 활동, 권리 관계 최종 확인, 주변 시세 재조사 등을 통해 충분히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.