나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503377 [1] 인천광역시 서구 검암동 678-5 스카이빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재하는 "인천검암동우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 제4층 제402호로서, 외벽은 미장스톤 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 단지형다세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503377 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 678-5 스카이빌 비동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 158,000,000원

토지면적: 30.05㎡ (약 9.09평)

건물면적: 53.84㎡ (약 16.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 인근에 "인천검암동우체국"이 있고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. [cite: none]

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준임. [cite: none]

본건 북측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함. [cite: none]

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023년 2월 15일 접수)

등기부채권 총액: 186,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 186,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 2일

* 확정일자: 2022년 2월 9일

* 배당신고일자: 2024년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됨. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. [cite: none]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권 등기 (주택도시보증공사)가 있으나, 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보임. [cite: none]

인수 보증금 합계: 0원. (임차인의 보증금은 HUG의 말소동의 확약서에 따라 인수 부담이 없을 것으로 예상됨) [cite: none]

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 속해 있으며, 주변에 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 있어 배후수요가 풍부한 지역임. [cite: none]

아파트, 다세대, 빌라 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권으로 판단됨. [cite: none]

1.4. 생활정보

주변에는 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설이 갖춰져 있음. [cite: none]

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. [cite: none]

본건 소재지 주변에서 확인된 혐오시설은 없었음. [cite: none]

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등이 주택 용도로 취득하는 경우 허가를 받아야 함 (2026년 8월 25일까지 유효). [cite: none]

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 임차권이 대항력이 없다고 명시되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, '선순위임차권'이라는 문구가 있어 권리관계에 대한 최종 확인이 필요함. [cite: none]

공동담보: 공동담보로 묶인 물건이 더 있을 수 있으나, 본건 매각으로 해당 물건 자체의 권리관계에는 직접적인 영향은 없을 것으로 보임. [cite: none]

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 여건도 보통 수준임. [cite: none]

감정가는 158,000,000원으로 책정되었으며, 최근 유사 물건의 매매 시세는 3.3㎡당 약 83,000원에서 99,500원 수준으로 형성되어 있음. [cite: none]

그러나 토지거래허가구역 지정 및 HUG 임차권 관련 특이사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분임. [cite: none]

1.7. 투자 포인트

검암동 지역의 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 투자 가능성이 있음. [cite: none]

본건 자체의 면적 대비 최근 매매 사례를 고려할 때, 시세차익을 기대할 수 있음. [cite: none]

HUG의 말소 동의 확약서로 임차보증금 관련 부담은 해소될 가능성이 높음. [cite: none]

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시세는 3.3㎡당 약 92,300원 수준으로, 본건 건물 면적(약 16.29평)을 적용하면 약 150,400,000원으로 추정됨. [cite: none]

감정가 158,000,000원과 시장 시세, 그리고 토지거래허가구역 및 HUG 임차권 관련 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 155,000,000원으로 산정함. [cite: none]

다만, 입찰 참여 시에는 관련 법규 및 권리 관계를 더욱 면밀히 검토하시기를 권고함. [cite: none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.