나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30965 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 92-1 다우빌 에이동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 남서측 인근에 위치하며,인근은 업무 시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 치장타일 및 인조석 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 도시형생활주택-단지형다세대의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 92-1 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 심곡동 92-52 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30965 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 92-1 다우빌 에이동 5층503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 263,000,000원

토지면적: 31.01㎡ (약 9.38평)

건물면적: 48.96㎡ (약 14.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무 시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위환경은 무난합니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태:

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외, 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물구조:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 503호로, 외벽은 치장타일 및 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시 마감입니다.

이용상태:

도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다.

설비내역:

위생설비, 상하수도설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태:

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 도시형생활주택-단지형다세대의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

건축물표제부 요약:

* 건물명: 다우빌A동

* 주용도: 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2017년 08월 17일

* 층수: 지하 0층 ~ 지상 5층

* 전용면적: 48.96㎡ (503호)

* 승강기: 1대

1.3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2026년 04월 08일 접수된 부천시의 압류 (등기구분: 갑3)입니다.

권리분석 결과:

* 갑1 (2017-09-05): 소유권보존 (강상순)

* 을1 (2024-10-02): 주택임차권 (김정근, 금255,000,000원, 전입일자: 2018-09-14, 확정일자: 2018-08-16) - 인수, 말소기준권리보다 앞섬

* 갑2 (2018-09-14): 소유권이전 (조재현)

* 갑3 (2026-04-08): 압류 (부천시) - 말소기준권리

* 갑4 (2026-04-24): 강제경매 (한국주택금융공사) - 말소

* 갑5 (2026-06-10): 압류 (국민건강보험공단) - 말소

인수되는 권리:

을구 순위 1번의 주택임차권(김정근)은 매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 255,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-14

* 확정일자: 2018-08-16

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 (255,000,000원)

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 255,000,000원

임차인 관련 주의 문구:

김 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 255,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* 삼성베스트빌 (2001년식, 41.85㎡): 111,000,000원 (약 881만원/평)

* 소사빌리지 (2003년식, 61.17㎡): 171,000,000원 (약 924만원/평)

* 한양리버파크빌 (2019년식, 64.955㎡): 288,000,000원 (약 1,469만원/평)

본 건(다우빌 A동, 2017년식, 48.96㎡)과 유사한 연식(2001~2003년식)의 다세대 주택 매매가를 기준으로 평당 시세는 약 881만원 ~ 924만원 수준으로 분석됩니다. 이를 적용할 경우, 본 건의 건물 면적(약 14.81평) 기준 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 1억 3천 7백만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 2억 6천 3백만원과는 상당한 차이를 보이며, 실제 거래 시세는 건물 연식, 층수, 내부 상태, 주변 개발 계획 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 2019년식 신축 빌라의 높은 시세는 신축 건물의 가치를 반영합니다.

1.5. 생활정보

주변 시설:

* 교통: 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 원미초등학교, 부천중앙초등학교 등 인근 위치 (상대보호구역 해당).

* 편의: 원미구청, 부천시청 등 관공서 인접. 다수의 근린생활시설 및 업무시설 분포.

혐오시설 정보:

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건의 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 구역 내 토지 거래 시 허가 필요. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 대항력 있는 임차인 인수: 김 임차인의 보증금 255,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가와 유사한 수준으로, 인수되는 금액이 클수록 낙찰가의 부담이 줄어드는 구조입니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 매매 사례와 비교 시, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 주변 환경은 무난한 편입니다. 하지만 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 255,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이며, 감정가 263,000,000원 대비 매우 큰 비중을 차지합니다.

매매 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 부동산 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 인수되는 보증금을 고려하더라도 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 높은 보증금: 이 보증금은 매수인이 최종적으로 부담해야 할 총 금액에서 제외될 수 있어, 입찰가의 부담을 낮출 수 있는 구조입니다.

* 부천시 중심지에 위치: 부천시의 인프라를 이용하기에 편리한 입지입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 263,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 255,000,000원입니다.

따라서, 총 매입 금액을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정했을 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 263,000,000원 - 255,000,000원 = 8,000,000원

산정된 예상 입찰가: 8,000,000원

총 매입 예상 금액 (입찰가 + 인수 보증금): 8,000,000원 + 255,000,000원 = 263,000,000원

참고:

위 예상 입찰가는 감정가격을 총 매입 희망 가격으로 설정하고, 인수 보증금을 제외한 금액입니다. 제공된 매매 사례 분석에 따른 시장 가치(약 1억 3천만원 ~ 1억 3천 7백만원)와는 큰 차이가 있음을 유의해야 합니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상, 법원 진행 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.