나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503381 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-1 엠버빌 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 오피스텔 및 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2017.10.27 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물내 제6층 제601호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등(추정) - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 층별 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상 일부 주차장(1층 일부 필로티)과 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 40미터 내외의 광대로(인주대로)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503381 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-1 엠버빌 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

건물면적: 66.76㎡ (약 20.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층

사용승인일: 2017년 10월 27일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 대상 물건과 유사한 형태의 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

대상 물건 북측으로는 노폭 약 40미터 내외의 광대로인 인주대로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 3.토지 이용 계획

대상 물건은 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2026.08.25.까지)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.주요 권리 사항

* 말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2022.11.10. 접수)

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 강제경매, 갑8 압류 등.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. (임차인: 김수진, 보증금 228,000,000원, 전입일자 2021.10.05., 확정일자 2021.08.30.)

1.3. 2.임차인 현황

* 주택도시보증공사(김수진)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 05일

* 확정일자: 2021년 08월 30일

* 배당신고일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 3.등기부채권 총액

총 1,006,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

주거 및 상가 혼용지대로서, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인근에 인천남부초등학교가 위치하며, 대중교통 이용이 편리하여 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설 및 교육

* 편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 인천남부초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

1.5. 2.혐오시설 정보

주변 반경 1km 이내 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반적인 도심 지역의 특성을 고려하여 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.HUG 인수 조건 변경 및 선순위 임차권

HUG 인수조건 변경 이력이 있으며, 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항으로 분류되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 관련 서류 및 법적 해석에 대한 명확한 검토가 필요합니다.

1.6. 2.토지거래계약 허가구역

대상 물건은 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동의 준주거지역 내에 위치한 오피스텔입니다.

지하 1층, 지상 12층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인된 지 10년 미만이어서 비교적 신축에 가깝습니다.

인천남부초등학교 인근에 위치하며, 인주대로와 인접하여 교통 및 접근성이 양호합니다.

건물 및 토지 일괄 매각이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다만, 을구 1번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 복잡한 권리관계는 철저한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 위치: 인천 남부 초등학교 인근, 인주대로변에 위치하여 주거 및 상업 활동에 용이합니다.

* 교통: 광대로 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상태: 2017년 준공으로 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 가격: 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 현장 조사를 통해 판단 시, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 10% 내외 상승한 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 예상됩니다.

단, 권리 관계의 특수성 및 HUG 인수 조건 변경 관련 상세 내용에 따라 입찰가 산정에 변동이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.