나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503346 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1236-1 우신프라임 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천구월초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 일반 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 스래브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 승강기설비 및 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '우신프라임' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(남동구)), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503346 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1236-1 우신프라임 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 26.50㎡ (약 7.99평)

건물면적: 36.89㎡ (약 11.16평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천구월초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 단독주택 및 공동주택, 소규모 근린생활시설이 형성된 일반 주택지대입니다. 전반적인 주위환경은 대체로 무난합니다.

교통: 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

토지: 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '우신프라임' 건부지로 이용 중입니다.

도로: 대상 물건의 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)입니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반 주택가 및 상업시설 지역으로 분석됩니다.

3. 권리분석

권리분석 요약: 본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 2026타경503346 (주택도시보증공사 강제경매, 갑5)입니다.

소멸되는 권리:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (윤태용)

* 갑4: 소유권이전 (김관환)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단)

인수되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (전성진, 권리금액 145,000,000원). 전입일자 2018-09-28, 확정일자 2018-09-05. 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로 원칙적으로 매각 후에도 인수 대상입니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사의 동의 확약서가 제출되어 임차권이 소멸될 가능성이 있음을 시사합니다. 입찰 전 법원 또는 관련 기관을 통해 해당 확약서의 유효성 및 임차권의 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

미상 임차인:

* 박 (임차인: 박경진): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-04-30, 대항력 있음.

해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 실제 점유 관계 및 계약 내용 확인 시 특이사항으로 고려해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

등기부채권 총액: 145,000,000원 (주택임차권 금액으로 추정)

4. 상권분석

최근 매매 정보 분석:

* 인천광역시 남동구 구월동 1311-12 (예랑빌라(B동), 1990년식, 39.82㎡): 2026년 3월 3일, 45,000,000원 거래 (약 375만원/평).

* 인천광역시 남동구 구월동 1307-19 (경인빌라(가동), 1989년식, 38.25㎡): 2026년 3월 3일, 50,000,000원 거래 (약 432만원/평).

* 인천광역시 남동구 구월동 1181-22 (신세계빌라, 2001년식, 49.82㎡): 2026년 3월 3일, 85,000,000원 거래 (약 559만원/평).

분석: 최근 거래된 주변 빌라 시세는 평당 약 375만원에서 559만원 수준입니다. 본건의 감정가는 136,000,000원으로, 전용면적 11.16평(36.89㎡) 기준 평당 약 1,218만원에 해당합니다. 이는 최근 주변 실거래가 대비 상당히 높은 수준으로, 감정평가액의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. 본건 건물의 정확한 건축 연도는 파악하기 어려우나, 주변 유사 건물 시세를 고려할 때 감정가가 과도하게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: '인천구월초등학교'가 인접하여 교육 여건이 양호한 편입니다. 또한, 주택 밀집 지역의 특성상 기본적인 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 인수 위험:

* 전성진 임차인의 보증금 145,000,000원 인수 가능성은 본 건의 투자 비용을 크게 증가시키는 주요 위험 요소입니다.

* 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부가 임차권 소멸에 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 법원에 확인하여 최종 인수 여부를 확정해야 합니다. 확약서의 효력이 인정되지 않을 경우, 상당한 금액의 보증금을 낙찰자가 인수하게 됩니다.

미상 임차인의 존재:

* 박경진 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 잠재적인 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

감정가 대비 높은 시세:

* 주변 실거래가와 비교했을 때 본 건의 감정가는 매우 높게 산정되어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 원가 회수에 부담이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한:

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 여러 토지 이용 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택 경매 건입니다.

인천구월초등학교 인근 주택가에 위치하여 교육 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

그러나 가장 중요한 쟁점은 을구 1번 임차권(전성진, 145,000,000원)의 인수 여부입니다. 선순위 임차권이므로 원칙적으로 인수되나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 가능성이 있습니다. 이 부분이 불확실한 상황에서 입찰은 매우 신중해야 합니다. 또한, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인 박경진 씨의 존재도 명도 과정에 부담이 될 수 있습니다.

주변 실거래가 대비 감정가가 과도하게 책정된 점 또한 투자 매력을 떨어뜨리는 요인입니다. 이러한 여러 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본 건은 상세한 추가 조사 및 법원 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 구월동 지역의 주택으로, 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인천구월초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 인수 리스크가 해소될 가능성이 있습니다 (확인 필수).

9. 예상 입찰가

감정가: 136,000,000원

인수 보증금 (전성진): 145,000,000원 (만약 인수된다면)

매우 중요: 전성진 임차인의 보증금 145,000,000원을 인수해야 하는 경우, 이는 감정가를 초과하는 금액이므로 입찰이 부적절합니다.

가정: 만약 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 유효하여 전성진 임차인의 보증금이 소멸되어 인수하지 않아도 되는 조건 하에, 주변 시세 및 물건의 가치를 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

* 주변 빌라 시세 (평당 약 375만 ~ 559만원). 본건 건물 면적(11.16평) 기준 시세: 약 4,200만원 ~ 6,200만원.

* 감정가(136,000,000원)는 시세 대비 매우 높습니다.

* 박경진 임차인의 명도 비용(이사비 등) 약 100만원 ~ 300만원 고려.

예상 적정 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원.

최종 결정은 반드시 을1 임차권(전성진)의 인수 여부를 법원 서류(물건명세서, 현황조사서 등)를 통해 명확히 확인한 후에 내려야 합니다. 임차권이 인수될 경우, 본 건은 입찰을 보류하거나 매우 낮은 금액으로 참여하는 것을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.