나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503340 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-1 현대홈타운 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설, 업무시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(예술회관역-인천1호선 )이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 2층 204호로서, (사용승인일: 2016.08.02) 외벽: 석재 붙임 및 페인트 등 마감, 창호: 하이새시 등 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스설비, 주차설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 현황 '오피스텔' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-23 43))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생 교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립 , 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2026타경503340 (1)

인천광역시 남동구 예술로172번길 27 (구월동) 현대홈타운 2층204호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 6.85㎡ (약 2.07평)

토지지분: 6.8545㎡ (약 2.07평)

건물면적: 56.33㎡ (약 17.04평)

건물지분: 56.3308㎡ (약 17.04평)

건축물대장상 건물 총 면적: 3774.42㎡ (약 1141.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2016년 8월 2일

총 층수: 14층 (지하 2층, 지상 14층)

세대수: 52호

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항:

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월여자중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린시설, 업무시설 등으로 형성된 지대로서 주위 환경은 보통임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(예술회관역-인천1호선)이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로상태등: 본건은 남측 및 서측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(문의:남동구환경보전과), 상대보호구역(문의:인천동부교육지원청), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 2026-04-27)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사(채권자)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(한성진)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-17

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약:

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리(갑6, 2026-04-27)보다 선순위인 권리(을1, 2024-08-14 주택임차권)가 존재하나, 해당 임차권은 등기부상 말소 처리되어 있으며, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 근린시설 및 업무시설: 본건은 인천시청, 예술회관 등 주요 관공서 및 상업시설이 밀집한 지역에 위치하고 있으며, 오피스텔, 상가 등 다양한 업무 및 근린시설이 분포하고 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

임대/매매 시세: 본건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있으며, 해당 지역은 꾸준한 임대 수요가 뒷받침되는 지역입니다. 정확한 시세 파악을 위한 추가적인 현장 조사 및 자료 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인천시청, CGV, 롯데백화점, 현대백화점, 뉴코아아울렛 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교육시설: 구월여자중학교, 구월중학교, 인천예술고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 사항은 HUG 측에서 본건 취득 및 관련 권리 처리에 적극적으로 관여하고 있음을 시사합니다. 이는 권리 관계의 명확성을 높여줄 수 있으나, HUG의 향후 행보에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

선순위 임차권 관련: 등기부상 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 등기부상 말소 처리 및 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 강력히 예상됩니다. 다만, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 법적으로 임차인이 권리를 주장하기 어려운 상황이나, 최종적인 권리 관계 확인은 필수적입니다.

건축물 용도 및 규제: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 등에 대한 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 인수되는 임차 보증금이 없고, HUG 관련 특이사항 또한 HUG 측에서 정리하는 것으로 판단되어 권리관계가 명확한 물건으로 파악됩니다. 감정가 대비 시장 시세가 높게 형성될 가능성이 있어 경쟁력 있는 입찰이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 인천시청 인근, 예술회관역 도보 접근 가능한 역세권에 위치.

편리한 생활 환경: 대규모 상업시설, 관공서, 문화시설 등이 인접하여 주거 및 업무 편의성이 높음.

권리관계 명확: 인수되는 권리 및 보증금 부담 없음.

수익성 잠재력: 꾸준한 임대 수요와 시세 상승 가능성이 있는 지역.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

본건의 시장 조사를 바탕으로 분석한 결과, 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없고, HUG 관련 사항이 정리된 것으로 보이므로, 소유권 취득 후 추가적인 비용 발생 가능성은 낮습니다.

현 시세 및 경매 시장의 경쟁 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 205,000,000원 ~ 225,500,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

따라서, 최적의 낙찰가 목표는 215,000,000원 부근으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.