나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503314 [1] 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 11층1105호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건내 11층 1105호로서 (사용승인일: 2012.9.7) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25미터, 북서측으로 약 6미터, 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,시가지경관지구,가로구역별 최고높이 제한지역,과밀억제권역. 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주 택용도 취득,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503314 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 11층1105호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 15층 건물 내 11층 1105호

사용승인일: 2012년 9월 7일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.40㎡ (약 1.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적 (전용면적): 22.42㎡ (약 6.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 감정가

감정가: 99,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 25미터, 북서측으로 약 6미터, 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경503314) (2026년 4월 24일 접수)

등기부채권 총액: 99,000,000원

3.2. 권리 분석 요약

* 소유권 보존 등기: 2012년 9월 24일

* 공유자 전원지분 전부 이전: 2013년 1월 29일

* 소유권 이전 (매매): 2022년 3월 8일

* 주택임차권: 2024년 3월 22일 접수 (권리자: 이해진, 금액: 99,000,000원, 전입일: 2022-03-23, 확정일: 2022-01-19). 본 임차권은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

* 소유권 이전 (매매): 2023년 4월 7일

* 강제경매 개시 결정: 2026년 4월 24일 (채권자: 주택도시보증공사)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 99,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 23일

* 확정일자: 2022년 1월 19일

* 배당신고일자: 2024년 3월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨).

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동 568-1번지 일대는 "굴다리오거리" 인근으로, 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다. 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있어 기본적인 상권 수요는 확보될 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 다양한 상업 시설과 주거 단지가 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보가 가능합니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건으로부터 인접한 곳에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건축물 정보

본 건물은 2012년 준공된 총 15층 규모의 도시형생활주택으로, 11층에 위치한 호실입니다.

5.2. 내부 시설

급배수, 위생, 엘리베이터, 난방 설비 등을 구비하고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건의 특이사항 및 물건명세서에 HUG 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경, 을구 순위 5번 주택임차권등기의 말소 동의 확약서 제출 등 HUG(주택도시보증공사) 관련 내용이 반복적으로 언급됩니다. 이는 채권자인 HUG가 임차인이자 채권자인 특이한 상황으로, 임차권이 말소될 예정이나 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

감정평가서 상 기타 참고사항에 임대관계가 '미상임'으로 기재되어 있습니다. HUG와의 임대차 계약 외 다른 미등기 전세나 불법 전대 등 추가적인 임대차 관계가 있을 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건물 증축, 개발 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 도심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 채권자가 임차인과 동일한 주택도시보증공사(HUG)이며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 문제는 해결될 것으로 보입니다. 그러나 임대관계 미상 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 있습니다. 감정가는 99,000,000원이며, 면적 대비 감정가가 주변 시세 대비 높은 편인지, 혹은 낮은 편인지 시세 분석을 통해 투자 적정성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권에 준하는 교통 편리성 및 부평구 도심 지역의 배후 수요 확보 가능성.

* 2012년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 점.

* HUG의 말소 동의로 인해 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높다는 점.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 평당 가격이 상이하게 나타납니다.

* A 사례 (2001년식, 38.94㎡, 70,000,000원): 약 179.8만원/㎡ (약 594만원/평)

* B 사례 (2015년식, 49.26㎡, 284,000,000원): 약 576.5만원/㎡ (약 1,906만원/평)

* C 사례 (2002년식, 56.08㎡, 123,000,000원): 약 219.3만원/㎡ (약 725만원/평)

본건(2012년식, 22.42㎡, 감정가 99,000,000원)의 감정가 기준 평당 가격은 약 441.6만원/㎡ (약 1,460만원/평)입니다.

이는 오래된 빌라(A, C)보다는 높지만, 가장 최근에 거래된 신축 빌라(B)의 평당 가격보다는 낮은 수준입니다. 본건의 면적이 작아 개별 호실의 가격이 낮게 형성될 수 있으나, 평당 가격은 비교 사례와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

주택도시보증공사의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 권리 인수 부담이 적고, 채권자가 HUG인 점을 감안할 때, 감정가 99,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 주변 시세 및 감정가의 적정성을 고려하여, 약 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 84,150,000원 ~ 94,050,000원

* 권장 입찰가: 85,000,000원

위 금액은 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.