나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503296 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 비동 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천서화초등학교" 북서측 인근에 위치하고 주위는 업무시설과 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제9층 제905호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생설비나 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 가장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측 각 노폭 약20m, 약12m 포장도로에 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 985-4는 준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(도화도시개발구역)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경503296(1) 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503296 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4, 도화두손지젤시티 비동 9층 905호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 94,100,000원

* 토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

* 건물면적: 20.74㎡ (약 6.27평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, "인천서화초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 남동측 및 남서측으로 각각 폭 약 20m, 약 12m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 4월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑5)가 말소기준권리입니다.

* 등기부현황:

* 소유권이전 등기(갑4) 및 신탁등기 말소(갑2) 내역이 있습니다.

* 을구 1번 순위로 손유진 임차인의 주택임차권(보증금 125,000,000원)이 등재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사(손유진)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-24

* 확정일자: 2022-05-30

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 예정

* 권리분석 요약: 등기사항전부증명서 을구 순위 1번의 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 도화두손지젤시티는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔로서의 주거 기능과 더불어 주변의 업무시설과의 연계성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인천서화초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도시개발구역: 본건은 도화도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 비록 HUG의 말소 동의로 임차권이 소멸될 예정이나, 모든 절차가 원활히 진행되는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항:

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21. ~ 2026.08.25.)으로 지정된 이력이 있습니다. (현재는 허가구역 지정 기간 만료)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 신축 오피스텔(2019년 준공)로, 지하철역과의 직접적인 거리는 명시되지 않았으나 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 면적(20.74㎡) 대비 감정가(94,100,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 등기부상 임차권이 있으나 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 도시개발구역 내 위치하여 장기적인 개발 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 주거용 또는 소액 투자용으로 적합합니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 도화 도시개발 사업의 진행에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 12일, 9층, 20.7376㎡ 거래가 7,500만원 (평당 약 361.6만원)

* 2026년 5월 13일, 18층, 20.7376㎡ 거래가 7,000만원 (평당 약 337.5만원)

* 2026년 3월 4일, 5층, 33.6091㎡ 거래가 13,500만원 (평당 약 401.7만원)

* 본건의 감정가는 94,100,000원입니다.

* 가장 유사한 조건(20.7376㎡, 9층)의 최근 매매 사례가 7,500만원임을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 감정평가 시점과 실제 거래 시점 간의 시장 변동성, 그리고 향후 개발 가능성을 고려해야 합니다.

* 최근 거래 사례 중 가장 유사한 9층 매물의 가격(7,500만원)과 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

* 예상 입찰가 범위: 7,500만원 ~ 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.