나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61066 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층씨123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2026.05.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 일산호수공원 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 아파트 단지, 근린공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(노선버스정류장 등)이 소재하고 있어 종합적 교통상황은 대체로 양호한 수준임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물 내 1층 씨123호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

현장조사일 기준 공실상태로서, 공부 상 용도는 판매시설(상점)임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 화재탐지설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(선아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경61066 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185, 고양일산호수공원가로수길 1층 씨123호 (신주소: 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80)

1.3. 용도

근린상가 (건축물대장 상 주용도: 판매시설, 기타 용도: 판매시설, 제2종근린생활시설, 운동시설)

1.4. 감정가

671,000,000원

1.5. 토지면적

42. 53㎡ (약 12.86평)

1.6. 건물면적

36. 25㎡ (약 10.97평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

조OO

1.10. 특이사항

도시개발구역, 지구단위계획구역 (KINTEX 1단계 도시개발)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 소재하며, 일산호수공원 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 근린공원 등이 혼재되어 있습니다. [cite: provided text]

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적인 교통 여건은 대체로 양호한 수준입니다. [cite: provided text]

2.3. 건물 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 중 1층 씨123호에 해당합니다. 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 마감입니다. [cite: provided text]

2.4. 이용상태

현장 조사일 기준 공실 상태이며, 공부 상 용도는 판매시설(상점)입니다.

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수 설비, 화재탐지설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다. [cite: provided text]

2.6. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 도로에 접해 있습니다. [cite: provided text]

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역 (2022-10-11)

* 지구단위계획구역 (KINTEX 1단계 도시개발)

* 대로3류 (폭 25m~30m) 접함

* 가축사육제한구역 (2024-11-12, 일부 제한)

* 상대보호구역 (2024-07-03, 선아유치원)

* 도시개발구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26, 외국인 등 대상, 특정 용도) [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (서천농업협동조합, 2025-12-10 접수)

3.2. 등기부채권 총액

471,800,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.)

3.4. 인수되는 권리

없음 (말소기준권리보다 선순위인 권리가 없고, 모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 말소 대상입니다.)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 조사된 임차 내역이 없거나, 보증금이 없는 임차인만 존재할 것으로 예상됩니다. (제공된 정보 상 특이사항 없음)

3.6. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 김성택 (2020-12-01), 이리스투자자산유한회사 (2025-12-10, 공매)

* 말소된 권리: 근저당권 (서천농업협동조합, 비젼하우스유한회사, 조성진), 임의경매 (조성진)

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상권 특성

본 물건이 속한 '고양 일산 호수공원 가로수길'은 고양시 최초의 수변 및 테라스 상업시설을 표방하며 스트리트형으로 조성되었습니다. [cite: provided text, 13]

하지만, 오픈 초기부터 높은 공실률을 보이며 운영에 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 일부 기사에서는 '공실률 60%'를 언급하며 '암울한 미래'를 전망하기도 했습니다. 또한, 당초 설계되었던 수변 공간이 시공상 문제로 인해 현재는 인도로 사용되고 있다는 점은 상업시설로서의 매력도를 저하시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건은 KINTEX 1단계 도시개발구역 내에 위치하고 있으며, 일산 테크노밸리 등 주변 지역의 개발 계획이 진행 중입니다. 이러한 개발은 향후 지역 경제 활성화 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 현재 상권 침체 상황을 단기간에 반전시키기에는 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인근 상권 실거래 및 공매 사례

다수의 '고양 일산 호수공원 가로수길' 내 상가들이 공매 또는 경매로 진행된 사례가 있으며, 일부 유찰 횟수가 많거나 최저 입찰가가 감정가 대비 현저히 낮은 경우가 발견됩니다. 이는 현재 해당 상권의 시장 가치가 감정가나 과거 분양가에 비해 낮게 형성되어 있을 가능성을 시사합니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 수행하였으나, 본 물건과 인접한 곳에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

일산호수공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 다양한 근린생활시설 및 아파트 단지가 형성되어 있습니다. [cite: provided text]

5.2. 주변 교육시설

감정평가서 상 '선아유치원'이 상대보호구역으로 언급되어 있으며, 주변에 '밝은학교' 등 교육시설이 위치하고 있습니다. [cite: 17, provided text]

5.3. 대중교통

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 3호선 주엽역과의 접근성도 언급된 바 있습니다. [cite: provided text, 12, 4]

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 공실률 및 상권 침체

'일산 가로수길' 상권 전반에 걸친 높은 공실률과 침체된 시장 상황은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 임대 수익을 기대하는 투자자에게 직접적인 타격을 줄 수 있습니다.

6.2. 개념 상업시설의 한계

당초 수변 상업시설로 기획되었으나, 현재는 본래의 기능을 하지 못하고 있다는 점은 시설 경쟁력 약화로 이어질 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 이는 해당 지역의 개발 및 관리 목적을 고려할 때 일반적인 수준으로 판단됩니다. [cite: provided text]

6.4. 불확실한 지상권 존재 가능성

등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 향후 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 개발구역 내 상가 가치 변동성

도시개발구역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 이는 지역 전체의 가치 상승을 동반하며, 개별 상가의 수익성 개선으로 직결될지는 미지수입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산호수공원 인근의 우수한 입지 조건과 KINTEX 1단계 도시개발구역이라는 미래 가치 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 소유권 이전 및 근저당권 등 권리관계가 모두 정리되어 있어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나, '일산 가로수길' 상권 자체의 높은 공실률과 침체된 시장 상황, 초기 기획 의도와 다른 운영 현황 등은 심각한 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 현재 유사한 물건들의 공매 및 경매 진행 상황을 볼 때, 시장은 본 물건의 감정가보다 낮은 가치를 평가하고 있을 가능성이 높습니다. 따라서 투자 시에는 이러한 시장의 부정적인 시각과 실제 물건의 가치를 면밀히 비교 분석하는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일산호수공원 인근의 쾌적한 자연환경 및 뛰어난 입지

* KINTEX 1단계 도시개발구역 포함, 향후 지역 발전 가능성

* 소유권 이전 및 각종 채권이 말소되어 권리 분석이 명확함

* 주변 개발 및 유동인구 증가 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 671,000,000원이나, '일산 가로수길' 상권의 심각한 공실 문제와 부정적인 시장 평가를 감안해야 합니다. 유사 물건들이 매우 낮은 최저 입찰가 또는 높은 유찰 횟수를 기록한 사례들이 다수 존재합니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 낙찰가의 결정은 순수하게 해당 부동산의 현재 시장 가치와 향후 회수 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인이 적용된 금액, 특히 과거 공매 사례의 최저 입찰가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 대략적인 입찰가 범위는 200,000,000원 ~ 400,000,000원 사이에서 시장 상황 및 본 물건의 구체적인 현장 가치를 철저히 분석하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.