나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61017 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 508동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트가 밀집한 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 내 제3층 제304호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

지적미정리 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함. 일산서구청으로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.04.24.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경61017 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1540 하이파크시티일산아이파크5단지 508동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 520,000,000원

전용 면적: 124.8758㎡ (약 37.8평)

공급 면적: 127.87㎡ (약 38.7평)

토지 면적: 0.00㎡ (토지/건물 일괄매각이나, 토지 지분은 없습니다.)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "덕이고등학교" 북측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로 주변 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로를 통해 외곽 공공 도로와 연결되어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 단지 정보

단지명: 하이파크시티일산아이파크5단지

건축 연도: 2011년

총 세대수: 863세대

총 동수: 9개동

본건 층수: 3층 (총 27층)

주차 대수: 총 1519대 (지하 1513대, 지상 6대)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 0원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 이 (전입일자: 2017.08.04)

보증금: 30,000,000원 (확정일자: 2017.08.04)

추가 보증금: 150,000,000원 (확정일자: 2021.07.12)

총 보증금: 450,000,000원

대항력: 없음

인수되는 임차보증금: 0원

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 기존 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 대규모 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 임대/매매 시세

최근 매매 사례 (2026년 6월 ~ 7월):

* 505,000,000원 (5층, 124.8758㎡)

* 500,000,000원 (8층, 124.8758㎡)

* 475,000,000원 (3층, 124.8758㎡)

최근 임대 사례 (보증금/월세):

* 50,000,000원 / 170,000원 (22층, 127.87㎡)

* 30,000,000원 / 0원 (15층, 127.87㎡)

* 5,000,000원 / 170,000원 (14층, 124.8758㎡)

현재 본 건과 유사한 면적의 아파트 매매가는 약 4억 7천 5백만원에서 5억 5백만원 선으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대규모 아파트 단지의 이점을 살려 단지 내 상가를 비롯한 주변 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 덕이고등학교가 위치하며, 주변에 초, 중, 고등학교가 다수 소재할 것으로 예상되어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 기타 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 복리시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 건은 대지권 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며, 취득세(등록면허세) 납부 사실 확인 회신이 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 최종 등기 완료 과정을 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 절차나 특성이 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 이 씨는 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대지권 미등기라는 특이사항이 있지만, 관련 세금 납부 사실이 확인되었고 평가에 포함되어 있어 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없으며, 도보 거리에 학교가 있고 대단지 아파트로서 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 대지권 미등기 문제 해결 및 취득세 납부 확인으로 권리 관계가 명확합니다.

* 선호도 높은 대단지 아파트로서 향후 시세 상승 및 가치 증대 가능성이 있습니다.

* 향후 단지 리모델링 또는 재개발 가능성으로 인한 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 520,000,000원

최근 시세: 475,000,000원 ~ 505,000,000원

인수 보증금: 0원

본건은 대지권 미등기 등 특수 물건임을 감안하여, 최근 시세 및 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 매매 실거래가 하단(4억 7천 5백만원)과 감정가(5억 2천만원)를 고려할 때, 시세 대비 약 10~15% 할인된 가격으로 접근하는 것이 좋습니다.

추천 입찰가 범위: 440,000,000원 ~ 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.