나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61098 [1] 경기도 파주시 다율동 1009 파주운정신도시디에트르에듀타운 205동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 "다율중학교" 북동측에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 공동주택 건 내 제10층 제1002호로소, (사용승인: 2024.11.19) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨"호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 남동측으로 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정3지구), 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2022-12-02), 제1종지구단위계획구역(파주운정3지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-12-29)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2022-12-29)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(20200317)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-21)(운정2중학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-21)(운정3초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-03-02)(다율유치원,다율초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-22)([2024.08.22])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-10)(2024.12.10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2026-03-03)(상대보호구역, 인허가 전 교육지원청과 반드시 협의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20200317)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-10-21)(운정2중학교 절대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2026-03-03)(절대보호구역, 인허가 전 교육지원청과 반드시 협의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2025-10-02)(20미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(파주운정3지구)<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61098 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 다율동 1009 파주운정신도시디에트르에듀타운 205동 10층1002호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 공동주택 건물 내 제10층 제1002호 (사용승인: 2024.11.19)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 687,000,000원

토지면적: 91.40㎡ (약 27.66평)

건물면적: 118.72㎡ (약 35.93평)

토지 지분: 91.3971㎡

건물 지분: 118.7168㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 다율동 소재 "다율중학교" 북동측에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

2.2. 교통 상황

단지내 도로가 남동측으로 외곽 공도와 연계되어 있으며, 차량 접근이 가능함. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역 (파주운정3지구), 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m)에 접함.

가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 (다수의 초, 중, 유치원 인접), 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역, 위임구역), 택지개발지구 (파주운정3지구)에 속함.

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25) 해당 (외국인 등의 단독주택, 다가구, 아파트 등 취득 시).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025.02.06. 수협은행 근저당권 (605,000,000원)

이후 모든 권리(소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸 예정임.

총 채권액 합계: 997,391,046원

3.2. 임차인 현황

임차인: 고제학 (고 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2026.02.09

확정일자: 2026.04.16

배당신고일자: 2026.06.22

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

아파트명: 파주운정신도시디에트르에듀타운

준공년월: 2024년 11월 19일 (신축 아파트)

총세대수: 489세대

총주차대수: 867대 (세대당 약 1.77대)

최고/최저층: 20층 / 2층

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

4.2. 주변 상업시설

단지 주변에는 이마트24, CU 등 편의점과 함께 다율초등학교 앞 상가, 운정3지구 중심상업지역이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 단지 내 상가도 운영 중입니다.

차량 이용 시 이마트 파주운정점, 홈플러스 파주운정점 등 대형마트 이용이 차량으로 10~15분 거리에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북동측에 다율중학교가 인접하며, 다율초등학교, 운정2중학교, 운정3초등학교, 다율유치원 등 다수의 교육시설이 인근에 분포하여 교육 환경이 우수합니다. (단, 일부 교육 환경 보호구역에 해당하므로 관련 사항은 반드시 파주교육지원청에 재확인 필요)

5.2. 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설이 소재하며, 차량 이용 시 대형마트, 쇼핑몰 등 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 법적인 권리상 리스크는 낮습니다.

6.2. 시장 리스크

신축 아파트이나, 최근 부동산 시장 상황 및 지역별 편차를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

감정가(687,000,000원) 대비 최근 실거래가(118.72㎡ 기준 최고 598,000,000원) 사이에 시세 차이가 존재하므로, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

6.3. 기타 리스크

임차인 고제학 씨는 대항력이 없으나, 전입일자가 비교적 최근(2026.02.09)이므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 11월에 사용 승인된 신축 아파트로, 최신 건축 기술 및 시설이 적용되어 있습니다.

파주운정3지구에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 다수의 교육시설 인접으로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리상 하자는 없으나, 감정가와 최근 실거래가 간의 격차, 그리고 대항력 없는 임차인의 존재는 입찰가 산정 시 고려해야 할 요소입니다.

신중한 시세 조사와 권리 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2024년 11월 사용승인)

* 우수한 교육 환경 (초/중/고/유치원 인접)

* 파주운정3지구 내 입지로 미래 가치 기대

* 권리상 하자 없음 (모든 권리 매각으로 소멸)

* 합리적인 시세 조사 후 접근 시 시세 차익 및 시세 상승 기대 가능

9. 예상 입찰가

최근 118.7168㎡ 기준 실거래가 최고 598,000,000원

감정가 687,000,000원

인수 보증금 없음 (0원)

본 물건의 건물 면적(118.72㎡) 및 최근 실거래가, 신축 아파트임을 감안할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하며 경쟁 입찰자들을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

610,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.