나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경111 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 568-1 주산주택 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

알씨조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 1998.05.14) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

남양주지원 2026타경111 (1)

소재지

경기도 남양주시 화도읍 묵현리 568-1, 주산주택 나동 4층 401호

용도

다세대주택

감정가

77,000,000원

토지 면적

34. 92㎡ (약 10.57평)

건물 면적

34. 83㎡ (약 10.54평) (전용면적 기준)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "천마중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 지역 환경을 이루고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 어려움이 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당 (우리은행, 2015.01.06.)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요는 비어있음)

총 채권액

등기부상 채권 총액은 53,900,000원입니다.

임차인 현황

* 임성호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.02.22.

본 임차인은 대항력이 없습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주변 상권

물건지 인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시세 분석

본건은 1998년 5월 사용 승인된 다세대주택으로, 전용면적 34.83㎡(약 10.54평)입니다. 감정가는 77,000,000원 (약 221만원/m²)입니다.

최근 2026년 7월 거래된 유사 물건들의 시세를 보면 다음과 같습니다.

* 1996년식 연립주택 (59.94㎡): 121,000,000원 (약 202만원/m²)

* 1991년식 다세대주택 (76.6㎡): 80,000,000원 (약 104만원/m²) (면적 대비 가격이 낮아 비교 시 참고)

* 2019년식 연립주택 (54.03㎡): 145,000,000원 (약 268만원/m²)

신축 빌라의 경우 평당 가격이 높게 형성되어 있으나, 본건과 유사한 건축 연도(1996년)의 물건 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 면적이 작은 점을 감안하면, 신축 빌라와 같은 높은 평당 가격보다는 유사 연식의 물건 시세를 기준으로 평가하는 것이 적절해 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설

"천마중학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

건물 이용 상태

공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 설비는 기본적인 위생, 급배수, 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도

1998년식 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 규제

본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역이지만, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 의미의 환경 규제는 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 남양주시 화도읍 묵현리에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 있습니다. 경매 물건으로서 인수되는 임차인의 보증금이나 법적 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 건축 연도가 20년 이상 경과되었으나, 감정가는 최근 거래된 유사 연식의 물건 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 투자 시 이를 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 차익 또는 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호하여 실거주 목적에도 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 77,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

낙찰 가능성이 높은 시세 범위를 고려하여, 예상 입찰가를 70,000,000원에서 75,000,000원 사이로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.