나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61084 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 404동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "한산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 남동측 근거리에 경의 중앙선 "탄현역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내 제13층 제1303호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

지적 미정리 상태이며, 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

지적 미정리 상태입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
2. 2026.5.7.자 일산서구회신에 따르면 소유자들이 2015년 취득당시 취득세를 토지+건물기준으로 납부한 내역이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건 번호: 고양지원 2026타경61084 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535 하이파크시티일산파밀리에4단지 404동 13층 1303호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 내역

* 감정가: 587,000,000원 (5억 8천 7백만원)

* 전용면적: 121.66㎡ (약 36.8평)

* 토지면적: 0.00㎡, 토지지분: 0㎡, 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 121.66㎡, 건물지분: 121.66㎡, 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유동화물건, 대지권미등기

* 주의사항:

1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

2. 2026.5.7.자 일산서구회신에 따르면 소유자들이 2015년 취득당시 취득세를 토지+건물 기준으로 납부한 내역이 있음.

1.5. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 693,600,000원

* 말소기준권리: 을12 근저당 (하나캐피탈, 2022.09.23 접수, 금693,600,000원)

* 기타 권리: 다수의 소유권 이전 및 말소, 압류 등기가 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸 예정.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "한산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 남동측 근거리에 경의중앙선 "탄현역"이 소재하는 등 대중교통의 이용 편의성은 보통시 됩니다.

2.3. 도로 및 주변 시설

* 본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 공도와 연계됩니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 특별히 혐오성을 띤 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육, 상업 시설이 혼재된 일반적인 택지지구의 형태를 띠고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건에 설정된 권리 중 을12 근저당(하나캐피탈, 2022.09.23)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 갑11 압류(고양세무서장, 2025.04.02) 등도 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

* 을12 근저당 (하나캐피탈, 2022.09.23)

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위의 권리 또는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 한, 본 건 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸됩니다.

* 다만, '대지권 미등기'는 별도의 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 정우형

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-17

* 확정일자, 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 본 건에는 인수해야 할 임차인의 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 속한 지역은 대규모 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. 단지 내 및 인근에 상업 시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 배후 수요

* 하이파크시티 일산파밀리에4단지는 총 1676세대의 대단지 아파트로서, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 주변 상업 시설

* 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 하이파크시티일산파밀리에4단지

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1535

* 사용승인일: 2011년 03월 31일

* 총 세대수: 1676세대

* 동수: 17개동

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 최고층수: 29층 (본건 404동은 24층)

* 총 주차대수: 3,017대 (단지 전체 기준)

* 전기차 충전기 (지하): 60대

* 관리사무소 연락처: 031-932-9365

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등.

* 교육시설: 인근에 한산초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주차 및 관리

* 단지 내 총 3,017대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

* 본 건의 가장 큰 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 해당 아파트의 토지 지분에 대한 소유권 등기가 이루어지지 않은 상태를 의미하며, 향후 재산권 행사나 매매 시 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 대지권의 실제 유무 및 면적에 대한 확인이 필요하며, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 기타 권리 관계

* 현재 등기부상 말소기준권리 외 특이사항은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 시장 변동성

* 부동산 시장의 전반적인 가격 변동성 및 금리 변동 등 거시 경제 요인에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

* 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 대단지 아파트 물건으로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 최근 거래가도 형성되어 있으나, '대지권 미등기'라는 중대한 하자가 존재하여 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

7.2. 투자 가능성

* 대지권 미등기 문제는 매수자에게 법률적, 금전적 부담이 될 수 있으므로, 해당 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다. 만약 해당 문제가 해결 가능하거나, 시장 가치 대비 상당한 저가 매수가 가능하다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경 및 인프라 구축.

* 경의중앙선 탄현역 인근으로 교통 접근성 양호.

* 초등학교 및 다양한 생활 편의시설 인접.

* '대지권 미등기' 리스크로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성.

8.2. 기회

* 향후 대지권 문제가 해결될 경우, 정상적인 아파트 가치 상승 기대.

* 탄탄한 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가 (2026년 7월 기준):

* 전용 84.57㎡ (약 25.6평): 408,000,000원 (4억 8백만원)

* 전용 129.79㎡ (약 39.3평): 505,000,000원 (5억 5백만원)

* 전용 121.45㎡ (약 36.7평): 520,000,000원 (5억 2천만원)

* 본건 물건은 전용면적 121.66㎡ (약 36.8평)으로, 최근 거래된 121.45㎡ 및 129.79㎡와 유사한 면적입니다.

* 유사 면적대의 최근 거래가 평균은 약 512,500,000원 (5억 1천 2백 5십만원) 수준입니다.

* 감정가 587,000,000원 (5억 8천 7백만원) 대비 최근 실거래가가 낮은 편임을 고려해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정

* 본 건은 '대지권 미등기'라는 중대한 하자 요인을 안고 있으므로, 감정가 또는 최근 실거래가보다 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 부담은 없습니다.

* 리스크 요인(대지권 미등기)을 감안하여, 최근 실거래가 평균 (약 5.1억원) 또는 감정가의 85% 수준 (약 4.99억원)을 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

9.3. 권장 입찰가

* 500,000,000원 ~ 530,000,000원 (5억 원 ~ 5억 3천만원)

* 본 권장 입찰가는 시장 시세 및 물건의 하자 요인을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰 전 해당 물건의 대지권 관련 문제에 대한 면밀한 조사와 법률 전문가의 자문을 반드시 받으시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.