나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61076 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양송암 고등학교" 북측 인근에 위치 하며 일대는 다세대주택 및 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반대중교통 이용편익은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건중 2층 202호로서, 외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감. 창호: 샷시유리창.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급탕설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 도로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

2026.6.29. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61076 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 288,000,000원

면적:

토지 면적: 87.27㎡ (약 26.39평)

건물 면적: 74.66㎡ (약 22.59평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

집합건물 개요:

건축년도: 2017년

총 층수: 4층 (해당 물건 2층)

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양송암 고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다세대주택과 일부 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됩니다.

건물은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

등기부현황 요약:

말소기준권리: 2025년 5월 12일자 고양시 압류 (갑4).

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3 주택임차권(전예주, 288,000,000원), 갑5 압류, 갑6 강제경매(주택도시보증공사) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 강제경매로 인해 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김수경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-27

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 없어 현재로서는 재정적 부담은 없으나, 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 확약서 제출 내용을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 임차인: 전예주

보증금: 288,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-24

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-10-06

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 임차권 등기 말소 및 배당을 통해 보증금 회수를 시도하나, 보증금액이 감정가와 동일하며, 2023년 10월 6일 배당신고 하였습니다. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

인수되는 권리 여부:

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 "대항력있는 임차인"과 관련된 문제로 보이며, 본 확약서로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 지역의 유사한 다세대주택(2017~2018년 건축)의 매매가는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 수준입니다.

예시: 2017년식 60.7㎡ 면적 물건이 130,000,000원에 매매되었습니다.

주요 매매 단지들은 '청우하이츠', '화이트캐슬', '은하팰리스' 등으로, 본건인 '모리안 3차'와는 다른 단지들입니다.

시세 동향:

현재 감정가는 288,000,000원으로 책정되어 있으나, 인근 유사 물건들의 최근 매매 시세는 감정가의 절반 수준에도 미치지 못하는 것으로 파악됩니다. 이는 감정가와 실제 시장 가치 간 큰 괴리가 존재함을 시사합니다.

본건의 전용면적(74.66㎡)을 기준으로 인근 시세(약 1.7백만원~2.1백만원/㎡)를 적용할 경우, 시장가는 약 127,000,000원에서 157,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

"고양송암 고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

단지 주변으로 농경지가 혼재되어 있으나, 일산동구 성석동 지역의 주거 단지 내에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주변에는 특별한 혐오시설은 직접적으로 파악되지 않았습니다. (2026년 7월 18일 작성일 기준)

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크:

김수경 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 만약 HUG 제출 확약서가 김수경 임차인에게도 적용된다면 명도 문제는 크게 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 확약서의 적용 범위에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

감정가와 시세 차이:

감정가가 실제 시장 거래가에 비해 현저히 높게 책정되어 있어, 경매 진행 시 고가 낙찰의 위험이 존재합니다. 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

HUG 인수조건 변경:

HUG가 채권자이자 보증보험사로서 인수조건을 변경하고 확약서를 제출한 것은 임차인 관련 리스크를 해소하려는 의도로 보이나, 구체적인 계약 조건 및 법적 효력에 대한 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택입니다.

권리 분석상 임차인 전예주의 대항력 없는 임차권은 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인 김수경에 대해서도 HUG가 제출한 확약서를 통해 보증금 및 명도 관련 이슈가 해소될 가능성이 높아 매수인이 부담해야 할 임차 관련 위험은 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

그러나, 가장 큰 문제는 감정가(288,000,000원)와 주변 시세(약 120,000,000원 ~ 160,000,000원) 간의 상당한 괴리입니다. 이는 고가 낙찰의 위험을 내포하고 있습니다.

따라서 본건은 시세에 기반한 합리적인 입찰 전략 수립이 매우 중요하며, 감정가보다는 실제 시장 가치에 근접한 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원으로, 임차 관련 명도 및 금전적 리스크가 현저히 낮습니다.

HUG의 적극적인 권리 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

인근 시세 대비 감정가가 높아, 향후 시세에 맞춰 재평가될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (물론, 이를 위해서는 시세에 맞는 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 전제입니다.)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매가는 120,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임차인 관련 리스크가 해소된다는 전제 하에, 시세 및 건물 상태를 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 수준인 140,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가 대비 현저히 낮은 시세로 인해, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 내외로 설정하는 것을 권장합니다. (이는 시세 조사 및 현장 답사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.