나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71989 [1] 경기도 의정부시 금오동 453-1 벽산블루밍아파트 104동 16층 1606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 '효자역(의정부 경전철)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 교육시설, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, '효자역(의정부 경전철)' 등이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 건물 내 16층 1606호로서, (사용승인일: 2005.04.12.) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 창호: 새시 등 입니다.

이용상태

현황 아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효자고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 등 미상입니다. ○ 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71989 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 453-1 벽산블루밍아파트 104동 16층 1606호

용도: 아파트

감정가: 276,000,000원 (2억 7천 6백만원)

토지면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2005년 04월 12일

건물 총 층수: 23층

해당 물건 층수: 16층

1.1. 입지조건

위치 정보: 본건은 경기도 의정부시 금오동 453-1번지, 벽산블루밍아파트 104동 16층 1606호에 소재합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 교육 시설, 각종 근린생활 시설, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부 경전철 '효자역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주차 시설: 아파트 단지 내 지하 주차 시설이 마련되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을18 근저당권 (교보생명보험주식회사, 2019년 05월 28일 접수, 164,360,000원)으로, 경매를 통해 말소될 예정입니다.

등기부 요약: 본건은 다수의 소유권 이전 및 근저당권 설정이 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액: 343,160,000원입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

특이사항: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임차인 중 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금오동 일대는 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 아파트 단지 자체 내에도 관리사무소, 주민공동시설 등 부대 시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 환경: 본건 인근에 효자고등학교가 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주차: 아파트 단지 내 지상에 12대, 지하에 10대, 총 89대의 주차가 가능합니다.

교통: 의정부 경전철 효자역 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 관련: 본건은 현장 조사 시 폐문부재 상태로 확인되었으며, 관련 정보는 공부 및 외부 자료를 통해 확인하였습니다. 입찰 전 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

건물 노후도: 2005년 4월 12일 사용승인된 건물로, 현재 약 20년의 노후화가 진행되었습니다.

토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 중로3류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효자고), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(호국로) 등의 규제를 받고 있습니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 금오동의 벽산블루밍아파트 단지 내 104동 16층에 위치한 아파트로, 전용면적 59.99㎡(약 18.15평)의 실용적인 면적을 갖추고 있습니다. 의정부 경전철 효자역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거, 교육, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 2005년식 건물로 연식이 있으나, 권리분석상 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미확인된 점과 현장 방문 시 외부 확인만 가능했던 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트 대비 가격 경쟁력 확보 가능성.

효자역 역세권 아파트로서의 환금성 및 미래 가치.

실수요자에게 선호도가 높은 전용 59.99㎡ 면적.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 276,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적, 12층, 2026년 7월 5일): 265,000,000원 (59.994㎡)

본건은 동일 면적의 12층 물건이 2억 6천 5백만원에 거래된 이력이 있으며, 본건은 16층으로 층수 이점이 있습니다. 이를 고려하여 현재 시장 상황 및 층수 프리미엄을 감안할 때, 적정 입찰가는 270,000,000원에서 275,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 274,000,000원(2억 7천 4백만원)을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.