나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70886 [1] 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 청산면 백의리 소재 '백의초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 점포, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문), 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 전기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

백의리 50-1 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-14)(백의초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(행정위임9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제3종 구역(2026-01-22)(제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도로구역(국도37호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경70886 (1) 의정부지방법원

경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 2층 204호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

토지 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 면적: 59.35㎡ (약 17.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 연천군 청산면 백의리 소재 '백의초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 점포, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 204호로, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방, 전기 설비 및 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 통해 외부 도로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(백의초등학교), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 제3종구역, 도로구역(국도37호선), 배출시설설치제한지역(임진강유역) 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 장원준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2010-12-09 접수된 동수원신용협동조합 근저당권(을4)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 근저당권, 압류 등이 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 등기부채권 총액: 84,500,000원

1.3. 상권분석

* 주변 편의시설: 본건 소재지인 경기도 연천군 청산면 백의리 일대는 주로 단독주택, 소규모 점포, 농경지가 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 현재 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 백의리아느칸빌아파트

* 주소: 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1

* 준공년도: 2006년

* 총 세대수: 146세대

* 총 동수: 6동

* 최고 층수: 5층

* 본건: 104동 2층 204호

* 전용면적: 59.35㎡ (약 17.96평)

* 주차 대수: 총 148대 (지하 13대, 지상 135대 추정)

* 관리사무소 연락처: 031-832-0747

* 주변 학군: 백의초등학교가 인근에 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사 보호 구역: 본 건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축 사육 제한 구역: 가축분뇨법에 따른 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치가 제한될 수 있습니다.

* 교통 및 편의시설 접근성: 도심 지역 대비 대중교통 이용 및 편의시설 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 청산면 백의리에 위치한 백의리아느칸빌아파트 104동 2층 204호로, 아파트로서의 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 감정가는 7,900만원이며, 최근 실거래가 또한 유사한 수준에서 형성되고 있습니다. 다만, 군사 보호 구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 지역 특성상 도심 지역에 비해 교통 및 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 전용면적 59.35㎡의 아파트로, 실수요자 또는 안정적인 임대 수익을 원하는 투자자에게 적합합니다.

* 상대적으로 낮은 진입 장벽: 감정가 대비 최근 실거래가가 형성되어 있어, 급매 또는 경매를 통한 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 연천군 지역의 개발 계획에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 79,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 3월-4월, 59.35㎡ 기준):

* 77,000,000원 (4층)

* 79,000,000원 (3층)

* 74,000,000원 (5층)

* 최근 매매가 평균: 약 76,667,000원

* 본건 2층, 별도 인수 임차 보증금 없음.

* 종합 분석 결과, 본 건의 최적 입찰가는 약 75,000,000원 ~ 78,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. (개인적인 판단에 따라 입찰가 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.