나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경118 [1] 서울특별시 강북구 우이동 85-7 가동 4층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이신설선"4.19민주묘지역" 북서측 인근에 위 치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 우이신설선"4.19민주묘지역"이 위치하 고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층중 4층 1호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측, 북동측 및 북서측으로 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

우이동 85-7 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하(완화시 28m이하)), 가축사육제한구 역, 대공방어협조구역(77-257m), 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허 가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.) 우이동 85-26 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(20m이하(완화시 28m이하)), 소로3류(폭 8m 미 만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 제한보호구역, 과밀억제권 역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아 파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경118 (1)

2.

* 경매구분: 부동산임의경매

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* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (한국주택금융공사)

2.

1.2. 소재지 및 건물 현황

2.

* 소재지: 서울특별시 강북구 우이동 85-7 가동 4층1호 (신주소: 서울특별시 강북구 삼양로149가길 25)

2.

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 1호

2.

* 용도: 다세대주택

2.

* 준공년도: 1992년 11월 11일 (사용승인일 기준)

2.

1.3. 면적 정보

2.

* 토지 면적: 56.77㎡ (약 17.17평)

2.

* 토지 지분: 56.768879492600426㎡ (약 17.17평)

2.

* 건물 면적: 101.79㎡ (약 30.79평)

2.

* 건물 지분: 101.79㎡ (약 30.79평)

2.

1.4. 감정가 및 매각 정보

2.

* 감정가: 424,000,000원

2.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

2.

* 본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 우이신설선 "4.19민주묘지역" 북서측 인근에 위치합니다.

2.

* 인근에 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

* 제반 차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 우이신설선 "4.19민주묘지역"이 위치하고 있습니다.

2.

* 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

* 말소기준권리: 2018년 09월 05일 접수된 우리은행 근저당 (143,000,000원) 입니다.

2.

* 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2.

* 압류(강북구, 서울특별시)는 말소되었습니다.

2.

* 경매개시결정 등기(한국주택금융공사)는 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸됩니다.

2.

* 등기부채권 총액: 143,000,000원 (우리은행 근저당 기준)

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3.2. 임차인 현황

2.

* 본건은 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세 (매매)

2.

* 최근 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 50.29㎡ ~ 62.17㎡ (약 15.2평 ~ 18.8평)의 주택들이 1억 6,200만원 ~ 2억 6,300만원에 거래되었습니다.

2.

* 이는 평당 약 322만원 ~ 423만원 수준입니다.

2.

* 본건의 전용 면적은 약 30.79평 (101.79㎡)으로, 이를 기준으로 환산 시 주변 시세 대비 감정가 4억 2,400만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

2.

* 다만, 최근 매매 사례의 경우 2002년식 건물들이 다수 포함되어 있으나, 본건은 1992년식으로 연식이 조금 더 오래되었음을 고려해야 합니다.

2.

4.2. 주변 지역 특성

2.

* 본건이 위치한 우이동은 주거 지역으로, 인근에 4.19민주묘지 등 녹지 공간과 편의시설이 적절히 분포하고 있습니다.

2.

* 다세대주택 밀집 지역으로, 유사 부동산 거래 및 임대 시장이 형성되어 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설 및 교육시설

2.

* 인근에 4.19민주묘지역이 있어 접근성이 양호합니다.

2.

* 주변에 상점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

* 지역 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성도 무난한 편입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

2.

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.

* 특히, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당될 경우 거래 시 주의가 필요합니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

2.

6.2. 공부와의 차이 / 기타 특이사항

2.

* 건축물대장상 전유부 정보가 본건(4층 1호)과 일치하지 않는 부분이 발견되었습니다 (2층 1호 정보로 기재). 이는 현장 확인이 필요하며, 실제 점유 및 이용 현황과 다를 수 있습니다.

2.

* 현황 조사서상 건물은 'A동'으로 칭해진다고 합니다.

2.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 4.19민주묘지역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

2.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 리스크는 낮습니다.

2.

* 다만, 건물 연식이 30년 이상 경과되었으며, 건축물대장상 전유부 정보 불일치 등 현장 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

2.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정하나, 연식 및 공부 불일치 사항을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 지하철 우이신설선 4.19민주묘지역 역세권으로 교통 편리성이 우수합니다.

2.

* 안정적인 권리 관계: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

2.

* 실거주 및 임대 목적 투자에 적합한 지역입니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 본건의 감정가는 424,000,000원입니다.

2.

* 최근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 322만원 ~ 423만원 수준이었습니다.

2.

* 본건 건물 면적(101.79㎡, 약 30.79평)에 이를 적용하면, 시세는 약 3억 7,180만원 ~ 4억 2,900만원 범위로 추정됩니다.

2.

* 감정가가 시세 상단에 위치하고 있으며, 건물 연식 및 공부상 오류 가능성을 고려할 때, 권리 인수 부담이 없고 시세 대비 저평가된 부분을 찾는 것이 중요합니다.

2.

* 최초 감정가 424,000,000원에서 약 10~20% 낮춘 3억 3,920만원 ~ 3억 8,160만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

2.

* 특히, 공부상 오류 부분에 대한 명확한 확인 후 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.

2.

* 본 분석은 제공된 자료와 주변 시세를 기반으로 한 추정치이며, 실제 가치와 다를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.