나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70850 [1] 경기도 의정부시 고산동 949-3 힐링프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 '힐링프라자' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교, 점포주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 기호 1(102호)로서, 각각 외벽 : 석재붙임 및 통유리 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

'소매점(공실)'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로, 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(고산), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2020-02-17)(훈민중학교,(가칭)고산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

소매점(공실)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70850 (1)

소재지: 경기도 의정부시 고산동 949-3 힐링프라자 1층 102호

신주소: 경기도 의정부시 서광로 201 (고산동)

용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

감정가: 708,000,000원

토지 면적: 25.66㎡ (약 7.76평)

토지 지분: 25.66㎡ (약 7.76평)

건물 면적: 47.00㎡ (약 14.22평)

건물 지분: 47㎡ (약 14.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항: 소매점(공실)으로 이용중임

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 102호

사용승인일: 2020년 4월 28일

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 고산동에 위치한 '힐링프라자' 상가 건물 내 1층 102호입니다. 주변으로는 아파트 단지, 다른 근린생활시설, 공원, 학교, 점포주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 대체로 보통 수준의 입지 여건을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 남동측으로 노폭 약 25미터, 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 우리은행 근저당권(을4)입니다.

이하 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 갑3: 주식회사부림개발 (소유권이전2번신탁등기말소) - 말소

* 갑4: 이태경 (소유권이전, 매매) - 말소

* 을4: 우리은행 (근저당권, 588,000,000원) - 말소기준권리, 경매로 소멸 예정

* 갑5: 서울보증보험주식회사 (가압류, 74,110,025원) - 경매로 소멸 예정

* 갑6: 경기신용보증재단 (가압류, 39,840,000원) - 경매로 소멸 예정

* 갑7: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (임의경매, 529,722,651원) - 경매개시결정, 경매로 소멸 예정

등기부상 채권 총액은 701,950,025원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

본 건은 임의경매로 진행되므로, 특별한 경우가 아니라면 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 '힐링프라자' 상가 내 1층에 위치한 소매점입니다. 제1종근린생활시설로 분류되며, 현재 공실 상태로 이용중입니다. 주변에 아파트 단지와 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보 가능성은 있으나, 현재 공실 상태라는 점은 공실 리스크를 시사합니다.

5. 생활정보

본건 주변 지역은 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 상대보호구역으로 지정된 훈민중학교 및 (가칭)고산고등학교가 인접해 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 공공주택지구(고산지구) 개발 계획 등으로 인해 향후 편의시설 이용이 더욱 개선될 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 주변에 심각한 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태로 이용 중이므로, 향후 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 유동화물건: 유동화물건으로, 일반 경매 물건과 달리 취급 과정이 복잡하거나 특정 금융기관과의 관련성이 있을 수 있습니다.

* 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 공공주택지구(고산지구) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 확인되지 않아, 인수되는 임차인이 있는지, 또는 보증금/차임 수준이 어느 정도인지 파악되지 않은 상태입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 고산동의 힐링프라자 내 1층 상가로, 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 근린상가로서의 기본적인 입지 여건은 갖추고 있으나, 현재 공실 상태이며 유동화물건이라는 특수성이 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이라 권리 상의 문제는 적어 보입니다. 다만, 지상권 등 말소되지 않는 권리의 구체적인 내용 확인과 함께, 공실 리스크를 해소하고 안정적인 임차인을 확보하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가: 상가 중에서도 유동인구 확보에 유리한 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 좋습니다.

* 경매 감정가 대비 저가 매수 가능성: 현재 공실 상태 및 유동화물건이라는 특수성으로 인해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 별도의 명도나 권리 관계에 대한 부담이 줄어듭니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 분석 상 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 708,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 유동화물건이라는 특수성을 고려할 때, 투자자는 임대 수익률 및 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 등록된 채권 총액이 약 7억원 수준으로 높다는 점과, 향후 임차인 확보에 따른 공실 부담 등을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 495,600,000원 ~ 601,800,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 최종 입찰가는 실제 현장 조사, 주변 시세, 향후 임대 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

임차인 현황의 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도로 인수할 보증금은 고려하지 않습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점을 감안하여, 실제 임차인과의 협의 또는 명도 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.