나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10762 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 우이신설선 "정릉역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 우이신설선 "정릉역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제6층 제601호로서, (사용승인일 2022.08.09) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감, 일부 타일 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택: 후첨 "내부구조도" 참고)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 기계식주차장시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성한 8필지 일단의 유사 세장형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로의 "정릉로", 남측으로 "정릉로26길", 서측으로 세로(불), 동측으로 막다른 도로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~5): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), <추가기재>지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호), 기호(6): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-04-18), <추가기재>지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호), 기호(7): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-04-18), <추가기재>지구단위계획결정고시: 2006.10. 9 (서고시 제2006-340호), 기호(8): 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 방문하였으나 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사시 부득이하게 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰, 탐문조사 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 6층601호

1.2. 건물 현황

용도: 도시형생활주택

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제6층 제601호

사용승인일: 2022년 8월 9일

건물 면적: 12.33㎡ (약 3.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지 현황

토지 면적: 4.79㎡ (약 1.45평)

토지 지분: 4.789999999999999㎡ (약 1.45평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 공동주택(도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔) 건부지로 이용 중

1.4. 감정가

총 감정가: 200,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10762 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

등기부 채권 총액: 178,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 우이신설선 "정릉역"이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (본건 물건명세서상 임차권 등기가 있으나, 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 확약서 제출로 인해 사실상 인수되지 않음)

3.2. 말소되는 권리

경매개시결정(을3), 주택임차권(을5) 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: UEDAMARINA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-17

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로, 전입일자가 강제경매개시결정등기일보다 늦어 대항력에 제한이 있을 수 있음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (류성민)

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-24

확정일자: 2023-01-26

배당신고일자: 2024-04-04

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 2026년 6월 17일 자로 주택도시보증공사(HUG)에 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없음.

4. 상권분석

본건은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 정릉역이 있어 유동인구 확보에 유리함. 도시형생활주택의 특성상 1인 가구 및 소형 가구 수요가 있을 것으로 예상되나, 해당 물건의 면적이 매우 작아 일반적인 상권 분석보다는 해당 유닛 자체의 수요를 고려해야 함.

5. 생활정보

* 교통: 우이신설선 정릉역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 관공서 등 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수 분포.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 최근 준공된 소형 주택의 경우 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있음. (예: 엘렌시아 29.94㎡, 2021년 준공, 230,000,000원 거래)

6. 잠재적 리스크

* 매우 작은 면적: 12.33㎡의 전용면적은 소형 유닛으로, 일반적인 주거용 부동산보다 환금성 및 재매각에 어려움이 있을 수 있음.

* 임차인 관련 확약서의 효력: 임차인이 제출한 확약서의 내용이 법적으로 완전히 유효하고 이행될지에 대한 최종적인 확인이 필요함. (HUG 인수조건 변경 사항도 변수가 될 수 있음)

* 신축 건물 임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점은 추후 낙찰가 산정에 신중을 기해야 하는 부분임.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로, 최신 건축물이라는 장점이 있으나 전용면적이 12.33㎡로 매우 작아 소형 유닛 시장의 특수성을 고려해야 함. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 건으로, 해당 보증금(178,000,000원)은 대항력 있는 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않을 가능성이 높음. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 확약서의 법적 효력 및 HUG의 인수 조건 변경 등을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능.

* HUG 관련 리스크 완화: 임차인의 보증금 관련 확약서로 인해 인수 부담이 크게 줄어들 가능성이 높아, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

* 소형 유닛 시장: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요는 꾸준할 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 종합 분석한 결과, 엘렌시아(29.94㎡, 2021년 준공)가 230,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(12.33㎡, 2022년 준공)의 단위 면적당 가치는 높게 형성될 수 있음. 그러나 매우 작은 면적과 보증금 관련 리스크(확약서의 완전한 이행 보장 필요)를 고려할 때, 감정가(200,000,000원) 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직함. 임차인의 보증금 178,000,000원 인수 부담이 없다고 가정할 때, 현재 시세 및 신축 건물의 가치를 종합적으로 고려하여 감정가의 70~80% 수준인 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

최종 예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.